Tope del alquiler, zonas tensionadas y grandes tenedores: las claves de la nueva ley de residencia

Los asociados de Gobierno y sus aliados en el Congreso han llegado a un pacto sobre la nueva ley de residencia, una reforma prometida a Bruselas que ya debía estar aprobada desde finales del año pasado. La regla, que introduce un encuentre permanente a la subida de los alquileres —la cuestión clave de las negociaciones— había dado sitio a duros choques entre los partidos de la alianza, Partido Socialista y Unidas Podemos, como con las formaciones del bloque de investidura precisas a fin de que la normativa saliese adelante, Bildu y ERC.

En la propuesta acordada, presentada este viernes por los miembros del Congreso de los Diputados de ERC, Pilar Vallugera, y Oskar Matute, de Bildu, aparte del encuentre al alquiler, asimismo se ha cambiado la regulación para declarar una zona tensionada, se ha elevado la protección para los desahuciados y la definición de grandes tenedores.

¿Qué es el máximo a los alquileres?

El encuentre al alquiler se refiere al máximo sobre el como los inquilinos no pueden encarecer la renta de sus inquilinos, y es quizá el punto más esencial —o por lo menos la cuestión más debatida— de la nueva regla. Actualmente, este techo está fijado en el 2%. Pero se trata de una medida temporal, aprobada por el Gobierno frente a la escalada de costos, que continuará en vigor hasta finales del año en curso para atenuar el impacto de una inflación que escaló hasta el 8,4% en dos mil veintidos y que es aún bastante difícil de supervisar. Las actualizaciones de rentas acostumbran a coincidir con el IPC medio del ejercicio precedente. El dato de marzo, publicado este viernes, es del 3,3%—.

Mientras que Unidas Podemos defendía sostener el porcentaje del 2%, el Partido Socialista presionaba para subirlo al 3% a lo largo de un par de años para después fijar una nueva referencia que deberá realizar el Ministerio de Transportes y Vivienda. Tras un largo tira y afloja, por último se ha acordado suprimir el IPC como índice de referencia, y se ha establecido que este año se sostenga el límite actual del 2%, que va a subir al 3% desde el año próximo. De ahí de ahora en adelante se edificará el nuevo índice, que va a estar bajo el IPC, un indicador que, en palabras de Matute, (*8*) y “aumentos [de precios] descontrolados”.

El índice aún no está definido, “pero está la determinación que no arroje un resultado superior al IPC”, ha señalado el miembro del Congreso de los Diputados de Bildu.

¿Qué son las zonas tensionadas?

Son aquellas áreas donde los costos de los inmuebles son particularmente elevados y por eso se ha considerado preciso poner limitaciones auxiliares a los costos del alquiler. Se precisa que el perímetro sea declarado como tal, por lo que se tendrán presente dos elementos diferentes, que no se deben cumplir necesariamente a la vez. El primer requisito es que la carga media del costo del alquiler o hipoteca, más gastos y suministros, no pude superar el treinta% de la renta media de la zona. El segundo, que el costo de adquiere o residencia supere en más de punto el IPC desde la declaración de zona tensionada.

Pueden ser zonas micro, equivalentes a distritos censales, o más extensas. La declaración de la zona tensionada la debe hacer la administración pública eficiente, o sea el Ayuntamiento o la comunidad autónoma, y se examinará cada 3 años. En estos casos, va a ser obligatorio que el casero prorrogue las condiciones precedentes.

¿Vale asimismo para nuevos contratos o solo para la actualización de viejos?

Sí. Para los nuevos contratos de alquiler que se firmen en una zona tensionada se tendrá presente el contrato precedente y se van a aplicar exactamente los mismos límites. Si se trata de un piso que se renta por vez primera —aquello que no se ha arrendado en los 5 años anteriores—, que no puede vincularse a un contrato precedente, comunidades y municipios pueden vincularlas al nuevo índice que se aplica a los grandes tenedores.

¿Es lo mismo un enorme tenedor que un pequeño dueño?

No. La regla introduce la definición de gran tenedor, que ya estaba previsto en el texto precedente. Rebaja de diez a 5 el número de residencias que debe tener un dueño, que puede ser persona física o jurídica a fin de que sea considerado gran tenedor. Estos dueños, cuando arrienden en zonas tensionadas, van a deber respetar los límites que fije el nuevo índice. En el caso de los pequeños dueños, que van a tener incentivos fiscales a fin de que les salga rentable poner la residencia al alquiler —medida apoyada por el Partido Socialista, mas no por Unidas Podemos ni por los conjuntos aliados—, se indexará a la renta precedente.

Se va a aplicar a los grandes tenedores la restricción de los costos referida al sistema de índices de costos en áreas tensionadas, conforme el boceto facilitado por el Gobierno.

Reparto de gastos

El pacto asimismo contempla un diferente reparto de los gastos de la agencia inmobiliaria entre inquilino y casero, estableciendo que estos honorarios iniciales deban ser asumidos al cien% por los inquilinos. También se prohíbe subir las renta mediante la incorporación de nuevos gastos.

Desahucios

Vallugera ha lamentado que no haya “habido manera de desbloquear el alquiler social”, mas ha festejado la ampliación de la protección en el caso de desahucios. Cuando entre en vigor la nueva regla, va a ser obligatorio trasladar a los perjudicados la data y hora del lanazamientos, se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos que pueden lograr hasta los un par de años y se fortalece el apoyo a los más frágiles con el acceso obligatorio a soluciones extrajudiciales.

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