El mercado de la vivienda en Estados Unidos continúa experimentando desafíos significativos desde que la demanda impulsada por la pandemia comenzó a desvanecerse. Las tasas de interés hipotecarias han aumentado, y los costos asociados a la reubicación han distorsionado aún más un panorama ya complicado, lo que ha provocado que las ventas de viviendas existentes se mantengan en niveles históricamente bajos. Esta tendencia se ha reflejado tanto en mercados más resilientes del noreste y medio oeste del país, como en aquellos de menor fluctuación en el Soleado, donde se está observando un enfriamiento cíclico más pronunciado.
A menudo, los reportes mediáticos destacan variaciones en las ventas de viviendas existentes, citando aumentos o descensos en la tasa anual ajustada estacionalmente publicada por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Sin embargo, al analizar las cifras mensuales sin ajustes, se revela que las ventas no han mostrado cambios significativos. De hecho, el informe de este mes de septiembre marca cuatro años consecutivos en los que la rotación de reventas se considera «históricamente baja».
Desde mediados de 2022, las transacciones de reventa en EE.UU. han estado atascadas en lo que se denomina «los Ds de la vivienda»: ventas que se realizan por razones inevitables, como fallecimientos, divorcios o discapacidades, que obligan a los hogares a mudarse. Esta situación ha llevado a un estancamiento que refleja un comportamiento del mercado muy atípico.
Un indicador relevante en este contexto es el índice de rotación de reventas de ResiClub, que ajusta los datos en función de los cambios demográficos, centrándose en los hogares ocupados por sus propietarios. Actualmente, se observa que las cifras se encuentran en el 25% inferior en comparación con décadas anteriores, reafirmando el estatus de «baja histórica» en la rotación de reventas.
A pesar de estas dificultades en las ventas de casas existentes, el mercado de viviendas nuevas presenta un panorama diferente. Aunque las ventas de nuevas viviendas han disminuido en comparación con los picos alcanzados durante la pandemia, se encuentran en línea con los niveles pre-pandémicos de 2018-2019. Esta resiliencia ha llevado a los constructores de viviendas —especialmente en mercados del Soleado como Florida y Texas— a implementar reducciones más drásticas en los precios de venta efectivos, utilizando tácticas como financiamiento preferencial, efectivo al cierre y descuentos directos, lo que ha afectado sus márgenes de ganancia.
En los mercados locales donde el inventario activo ha aumentado y las ventas de viviendas existentes se mantienen por debajo del umbral de transacciones del «Ds de la vivienda», algunos vendedores se verán obligados a ajustar sus expectativas si desean concretar la venta. Con la llegada de un período estacional más suave, ya se están observando estas dinámicas en regiones del noroeste del Pacífico, Texas, Florida y Colorado.