La industria inmobiliaria se enfrenta a un nuevo conjunto de retos a partir de la implementación de nuevas regulaciones por parte de Fannie Mae y Freddie Mac, que entran en vigor este lunes. Estas políticas, anunciadas en marzo, buscan incrementar la supervisión sobre las asociaciones de propietarios de condominios, un giro en el proceso de aprobación de hipotecas que podría complicar aún más el mercado de viviendas en muchas ciudades.
La necesidad de abordar la seguridad y sostenibilidad de los edificios ha cobrado mayor relevancia desde 2021, cuando el colapso de un edificio en Surfside, Florida, provocó la muerte de 98 personas. En respuesta a esta tragedia, se modificaron las normas de financiación: Fannie y Freddie ya no adquirirán ni garantizarán préstamos para proyectos que presenten un mantenimiento deficiente o reparaciones críticas no atendidas.
Una de las modificaciones más significativas es la eliminación del proceso de “revisión limitada”, lo que implica que, salvo excepciones, los prestamistas deberán realizar un examen exhaustivo de las finanzas de la asociación de condóminos, su cobertura de seguros y el estado del edificio. Este cambio se complementa con un aumento en el requisito de fondos de reserva para las asociaciones, que pasan del 10% al 15% de su presupuesto anual para reparaciones y reemplazos, a partir de enero de 2024.
Un alivio para pequeños proyectos
A pesar de estas restricciones, las nuevas normas también ofrecen alivio a los proyectos de condominios más pequeños. Se ha eliminado un límite anterior del 50% sobre unidades de inversión o no ocupadas por el propietario, y se han flexibilizado algunos requisitos relacionados con la póliza de seguros propiedad común, así como la forma en que los edificios aseguran sus techos.
Desde la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios se ha señalado que, aunque las modificaciones mejoran la flexibilidad financiera para pequeños proyectos, también añaden cargas de documentación y cumplimiento en otros casos. Esto ha llevado a un aumento de la preocupación entre prestamistas y agentes inmobiliarios, quienes advierten que podrían enfrentarse a retrasos o denegaciones en las solicitudes de hipotecas para condominios.
Reacciones de la industria ante los cambios
Antes de que estas regulaciones entraran en vigor, las asociaciones de condominios, los prestamistas y otros actores de la industria estaban trabajando rápidamente para adaptarse a los nuevos requerimientos. Algunos grupos del sector han expresado su preocupación de que estas reformas podrían resultar en procesos de aprobación más largos y en un aumento de aplicaciones rechazadas.
Dawn Bauman, CEO del Instituto de Asociaciones Comunitarias, advirtió que la eliminación del proceso de revisión limitada podría ampliar el tiempo necesario para cerrar las transacciones. Esto podría dar ventajas a los compradores en efectivo, quienes podrían completar sus compras más rápidamente. Según Max Slyusarchuk, CEO de AD Mortgage, “los compradores deben esperar que sea mucho más difícil adquirir un condominio” en este nuevo entorno regulatorio.
Esperanzas de modificación en los requisitos de financiamiento
A pesar de que las peticiones para modificar o retrasar las nuevas regulaciones no prosperaron, algunas organizaciones del sector están abogando por postergar los requisitos de financiamiento programados para entrar en vigor el 4 de enero de 2027. Grupos como el Instituto de Asociaciones Comunitarias y la Asociación Nacional de Corredores de Hipoteca han enviado cartas al ente regulador solicitando un aplazamiento de al menos un año, argumentando que los cambios podrían incrementar costos para los propietarios y restringir el acceso a financiamiento.
La administración de los condominios, que a menudo no cuenta con experiencia en los requisitos de Fannie o Freddie, podría esforzarse por cumplir con las nuevas normativas. Los líderes del sector sugieren que es fundamental un periodo de adaptación para que las asociaciones comprendan los cambios y se ajusten a ellos, evitando así barreras innecesarias para compradores y prestamistas.