La regulación de los pisos turísticos se extiende por España. La llegada de visitantes extranjeros se duplicó de dos mil veintiuno a dos mil veintidos (setenta y uno con ocho millones de viajantes, poco a poco más cerca del récord de ochenta y tres con siete millones de dos mil diecinueve) y con esa avalancha de turistas volvieron a medrar las residencias para alquileres de corta estancia. Si hace unos años que las primordiales ciudades, con la salvedad de Málaga, tienen regulado (que no resuelto) el tema, en los últimos tiempos han recogido el relevo núcleos medianos. Entre octubre y marzo, por lo menos 5 capitales provinciales —Cádiz, Toledo, San Sebastián, Girona y Burgos— aparte de Santiago de Compostela han aprobado nuevas limitaciones o están en trámite de hacerlo. También Andalucía ha anunciado una modificación normativa, algo que hizo Aragón en el mes de enero, para limitar un fenómeno que conforme Álvaro Ardura, maestro de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid, “se ha abordado muy tarde”.
Según la última estadística del INE, con datos de agosto de dos mil veintidos, en España hay trescientos once mil quinientos dieciocho pisos turísticos, un uno con cinco% más que en dos mil veintiuno. En total, ofrecen uno con cincuenta y nueve millones de plazas, prácticamente las que sumaban ese mes todos y cada uno de los hoteles (uno con ochenta y siete millones). Estos inmuebles representan un uno con veinticuatro% de todas y cada una de las residencias, mas el porcentaje cambia por ayuntamientos y se aprecia más, como es lógico, en pequeñas poblaciones de zonas turísticas. El sesenta y uno% de las localidades españolas (ocho mil ciento quince) cuentan por lo menos con un piso de alquiler para viajantes, conforme el INE. “Somos una potencia turística para lo bueno y para lo malo”, sintetiza Ardura, quien no duda en calificar la turistificación como un “problema” que en España “es más agudo que en otros países europeos”. Entre las consecuencias, el urbanista estima que “la más grave es la incidencia sobre los precios de la vivienda”. Pero asimismo cita el desplazamiento de habitantes (reemplazados por visitantes eventuales) o la destrucción de tejido comercial. Los casos más extremos se dan en las islas, donde en muchas ocasiones es imposible distanciarse de los núcleos más perjudicados para eludir los inconvenientes. De ahí que aun haya inconvenientes para cubrir los puestos de profesores, sanitarios o policías.
El discute, además de esto, encara al ámbito turístico tradicional con los dueños de pisos turísticos, un campo en especial profesionalizado en las grandes urbes. Según InsideAirBnB, una web crítica con la popular plataforma de pisos que extrae datos de exactamente la misma, cerca de un veintiseis% de los pisos de Madrid y más de un treinta y siete% de los de Barcelona pertenecen a anunciantes con más de diez inmuebles. José Luis Zoreda, vicepresidente de Exceltur (el lobby de las grandes empresas turísticas, que incluye múltiples hoteleras), estima que hay “una competencia desleal” a los alojamientos de siempre. “Nuestro deseo en ningún caso es ir contra las viviendas turísticas, sino contra las que se ofertan de forma ilegal, que están proliferando de forma salvaje por toda España”, sigue.
Miguel Ángel Sotillos, presidente de la patronal de pisos turísticos Fevitur, lamenta que se esté demonizando la actividad y se use como “chivo expiatorio del encarecimiento del precio del alquiler residencial”. Sotillos asegura que “aproximadamente, por cada 10 viviendas se genera un empleo directo y casi dos indirectos”. Y acepta que en ocasiones se dan “dinámicas negativas”, en referencia a inconveniente de convivencia con los vecinos. “Cuantas más trabas se pongan, más gente irá al mercado negro. Es mejor aprobar normas que sean asumibles para que las cumpla todo el mundo”, apunta el presidente de la organización.
La Comisión Europea prepara un reglamento que habrá de ser ratificado por la Eurocámara y demandará más trasparencia a plataformas como Airbnb. Propone un número de registro único por piso para facilitar la identificación y que las compañías efectúen controles azarosos para contrastar que los datos publicados coinciden con lo registrado por el dueño. Exceltur solicita al Gobierno de España, que aceptará en el mes de julio la presidencia europea, que “contribuya a estrechar la laxitud que hoy rige en Europa y obligue a las plataformas a asumir sus responsabilidades” en el caso de incumplimiento. Fevitur mantiene que lo que plantea el Ejecutivo comunitario “ya se está aplicando en España”.
Ardura resume que, con carácter general, “se ha tardado en poner modificaciones legislativas para acotar el fenómeno y funcionan regular”. Es decir, que como no hay inspectores suficientes, muchos pisos sortean la normativa. Todas las comunidades autónomas cuentan, en sus competencias en Turismo, con regulación básica. Y mientras que estas fijaban las reglas generales de juego, muchos Ayuntamientos asimismo han optado por poner trabas a la proliferación de este género de alojamientos, lo que a veces ha generado polémica política.
Así son los controles al alquiler turístico en España:
Cataluña y Baleares, las pioneras
Barcelona y Palma fueron las primeras urbes en adoptar medidas. La capital catalana tiene congeladas las licencias desde octubre de dos mil catorce, con Xavier Trias como regidor. Un año después, su sucesora, Ada Colau, redactó un plan singular urbanístico que solo deja abrir nuevos alojamientos en zonas periféricas. El Ayuntamiento resalta su empeño en perseguir los pisos ilegales, que desde dos mil dieciseis han pasado de unos seis mil a suponer en nuestros días “una cifra muy baja”, conforme el consistorio. InsideAirBnB estima que un treinta y uno% de los anuncios en la capital catalana carecían el pasado diciembre de la licencia pertinente. Los datos del INE, que asimismo se consiguen de la oferta publicada en múltiples plataformas y se depuran para eludir reiteraciones, señalan que las casas turísticas se han reducido más de un cincuenta% entre dos mil veinte (cuando se inauguró la estadística experimental) y dos mil veintidos. El retroceso de plazas ha sido del cuarenta y uno%.
En Baleares se prohibió en dos mil diecisiete ampliar la oferta de pisos turísticos en la mayor parte de las localidades. La capital autonómica, Palma, fue la vanguardista en España en adoptar normativa para impedir a los residentes arrendar sus hogares a turistas. Desde dos mil dieciocho, además de esto, no se deja esta práctica en las construcciones plurifamiliares, una resolución que el Tribunal Supremo apoyó hace apenas un mes. El plan general de Ibiza prohíbe el alquiler a viajantes en sus modalidades; Formentera lo hace en los núcleos turísticos; y en Menorca solo se deja en 5 urbanizaciones.
Caídas de oferta en Madrid y Valencia
Tras Barcelona, las grandes urbes que más han visto caer el porcentaje de pisos entre dos mil veinte y dos mil veintidos son Madrid y Valencia. En las dos hay un veintidos con cinco% menos de casas conforme el INE, a pesar de que los dos núcleos han vivido situaciones diferentes. La capital tiene actual un plan aprobado cuando Manuela Carmena era regidora, mas su cumplimiento es deficiente. En la almendra central solo deja los pisos turísticos con acceso independiente a la calle. El actual regidor, José Luis Martínez-Almeida, prometió terminar con las prohibiciones al llegar al cargo y confió en que la justicia tumbaría la normativa municipal. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid, no obstante, rechazó en dos mil veintiuno los recursos de asociaciones y empresas que defienden esta actividad. El Consistorio no ha aprobado un nuevo plan y ha optado por limitar las multas.
El de Valencia es, en cambio, el Ayuntamiento más severo de su comunidad autónoma. En dos mil dieciocho estableció que solo se pueden arrendar pisos situados en bajos o en la primera planta, sin entremezclarse con el resto de las residencias. Además, ha embrutecido las condiciones en el casco viejo y en el distrito marítimo, los dos primordiales polos de atracción de visitantes. El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana anuló el pasado noviembre ciertas condiciones que se demandaban en Ciutat Vella, el núcleo histórico, y el Consistorio ha anunciado planes para prohibir allá cualquier forma de alquiler turístico, si bien eso sería tras las elecciones municipales. La tercera urbe de España por volumen de población lo era asimismo en número de pisos turísticos en dos mil veinte, mas ahora ocupa la quinta situación tras Madrid, Barcelona, Marbella y Málaga. Y en plazas asimismo la adelanta Sevilla.
Nuevas reglas en Andalucía y Aragón
Aragón aprobó en el mes de enero pasado un decreto que regula las residencias turísticas, situadas primordialmente en Huesca (el sesenta y dos% del total). Exige a los dueños un certificado de pertinencia y da capacidad a los Ayuntamientos para determinar si los usos turísticos son conformes con la normativa urbanística.
En Andalucía, el Gobierno autonómico remata un decreto que asimismo habilitará a los Ayuntamientos a supervisar los alquileres turísticos por medio de sus planes urbanísticos. Es una forma de fortalecer esa alternativa ante posibles recursos judiciales. Sevilla actuó por esta vía en el primer mes del verano de dos mil veintidos, de manera que ahora los dueños de pisos turísticos tienen la obligación de contar con licencia y cumplir exactamente los mismos requisitos que hoteles, hostales o pensiones.
Málaga, con una alta tasa de pisos turísticos y un mercado inmobiliario disparado en los últimos tiempos, lleva más de un año preparando una regulación que limitará la apertura a bajos y entreplantas con entradas independientes. El regidor asegura que aguardará a la regla autonómica. De las 6 urbes con más pisos, Málaga es la única donde el pasado agosto había más pisos turísticos que en dos mil veinte. Y la que tiene un mayor porcentaje, por su menor volumen de población y el peso del turismo en su economía, es la vecina Marbella: oferta cerca de treinta y cinco plazas en alquileres de corta estancia, prácticamente exactamente las mismas que Barcelona con once veces menos habitantes censados.
Las últimas en sumarse
Precisamente en Andalucía comenzó asimismo la última avalancha de regulaciones municipales sobre pisos turísticos. Si en dos mil veintiuno el fenómeno parecía ir a la baja, conforme las cantidades del INE, en dos mil veintidos se revitalizó y el traqueteo de las maletas volvió a muchos edificios. Esto animó a muchos ayuntamientos de tamaño mediano a imitar lo que, antes de la pandemia, habían hecho las grandes ciudades. Cádiz anunció en el mes de septiembre de dos mil veintidos, y aprobó un mes después, una ordenanza que declara sobresaturada la zona centro para alojamientos que se anuncian en portales como AirBnB. En otra punta de la Península, Girona fijó el pasado noviembre un encuentre máximo del quince% de pisos turísticos en todos y cada distrito, que en ciertas zonas ya se supera. En el centro no se van a poder abrir más, a menos que se haga una reforma integral del edificio incorporando elevador.
Santiago, Toledo, San Sebastián han aprobado medidas en los primeros meses de dos mil veintitres. En la capital gallega, el casco histórico ya era territorio vetado a los pisos turísticos por su protección patrimonial, una prohibición que se ha extendido a otras áreas más. El cambio del plan urbanístico se aprobó en el mes de febrero y solo deja abrir estos pisos en las plantas más bajas. Ante la carencia de alojamiento para estudiantes universitarios, distingue las casas destinadas a alquiler turístico de aquellas que solo se dedican a esta actividad a lo largo del verano.
Toledo es la única urbe de Castilla-La Mancha que ha decidido poner coto a la turistificación. En febrero anunció una ordenanza prohibiendo que los pisos turísticos superen el veinte% de las residencias del casco histórico, donde en nuestros días una de cada diez casas se destinan al alquiler para foráneos. Y San Sebastián ha cerrado el grifo a la apertura de nuevos alojamientos turísticos, incluidos hoteles y pisos. La medida en la capital guipuzcoana se sostendrá por lo menos un año por el hecho de que la oferta se halla “saturada”, conforme ha acordado este marzo el Ayuntamiento. Es exactamente el mismo mes en el que el concejal de Urbanismo de Burgos ha anunciado una revisión de su Plan General de Ordenación Urbana para regular la cuestión. Pero para eso se precisará tiempo y hay elecciones por el medio. En la precampaña han aflorado numerosas promesas (mayoritariamente de partidos de izquierda) sobre la materia.
Menos limitaciones en el norte
Por la menor presión del turismo, las regulaciones son menos usuales en las capitales de la cornisa cantábrica. Santander no tiene una regulación concreta y descarta aprobar una ordenanza por el hecho de que implicaría contar con de unos medios de control que el Ayuntamiento no tiene, señala a EL PAÍS la concejal de Turismo, Miriam Díaz. Esa Administración sí ha trasladado al Gobierno autónomo la conveniencia de que “solo se puedan promocionar los pisos que estén registrados”.
Un ejemplo de las contrariedades para hacer cumplir las reglas es Pamplona. Los vecinos del centro han protagonizado quejas en las últimas semanas para demandar el cumplimiento de una normativa que solo deja un alojamiento turístico por portal, siempre y cuando esté en la primera planta. Además, un setenta y cinco% de la superficie del edificio residencial debe destinarse a residencia frecuente. Pero esas limitaciones no han impedido la proliferación de pisos turísticos en la urbe de los Sanfermines, que sumó más de cien inmuebles turísticos de dos mil veintiuno a dos mil veintidos, conforme el INE, y supera los quinientos pisos.
Como en Santander, tampoco hay una normativa concreta en las primordiales urbes asturianas. Gijón ha encargado una investigación a la Universidad de Oviedo que analice el impacto social y económico que produce este negocio y calcule su dimensión en la urbe. A nivel autonómico, se castiga con sanciones que van de los ciento cincuenta a los seis mil euros a los establecimientos que infringen la normativa.
Con información de Aldo Gómez (Toledo), Fernando Peinado (Madrid), Eva Pérez (Zaragoza), Sonia Vizoso (Santiago), Cristina Vázquez (Valencia), Eva Sáiz (Sevilla), Jesús Cañas (Cádiz), Lucía Bohórquez (Palma), Clara Blanchar (Barcelona), Amaia Otazu (Pamplona), Fermín Mier (Santander) y Nacho Poncela (Gijón).
Sigue toda la información de Economía y Negocios en Facebook y Twitter, o en nuestra newsletter semanal
Suscríbete para proseguir leyendo
Lee sin límites
Articulo original de El País
