Quienes tienen una hipoteca a menudo se aventuran a comparar opciones en diferentes bancos, ya sea presencialmente o a través de internet, con la esperanza de encontrar un tipo de interés más atractivo que el que están pagando actualmente. Este movimiento es común y, a lo largo de los años, ha demostrado ser una estrategia eficaz. Para las entidades bancarias, atraer nuevos clientes a través de créditos que se extenderán durante décadas es crucial; para el hipotecado, la posibilidad de economizar en intereses es un aliciente motivador.
Subrogación vs. Nueva Hipoteca: Cambios en la Estrategia Bancaria
Tradicionalmente, el proceso para cambiar de banco se realizaba mediante la subrogación, que permite trasladar una hipoteca de una entidad a otra. Sin embargo, en los últimos meses, los bancos han comenzado a restringir esta alternativa. La nueva tendencia consiste en que el cliente cancele su hipoteca actual y firme una nueva con otra entidad, lo que conlleva ciertos inconvenientes. Para el banco, esta estrategia les ayuda a reducir costes, mientras que para el cliente, significa asumir gastos adicionales.
Al optar por abrir una nueva hipoteca, el cliente puede enfrentarse a costos como la tasación de la vivienda o el proceso de cancelación del préstamo anterior. Además, el nuevo contrato puede incluir una comisión por cancelación anticipada, algo que, aunque limitado por ley, puede añadir a la carga financiera. Por tanto, muchos hipotecados se ven forzados a cancelar su hipoteca existente y solicitar una nueva para poder mejorar su tipo de interés.
“Para el cliente, cancelar y recontratar es más costoso que realizar una subrogación,” comenta Gabriel Rodríguez Lorenzo, cofundador del comparador financiero SinComisiones. “Aunque los bancos cuentan con simuladores de subrogación en sus plataformas digitales, cancelar y solicitar un nuevo préstamo puede ser la única forma de lograr un tipo de interés realmente beneficioso.”
Un Declive en la Subrogación
Las fuentes de varias entidades bancarias confirman que esta práctica se ha extendido en el sector. La subrogación a menudo implica trámites que pueden alargar el proceso, lo que ha llevado a un notable descenso en su uso. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en los primeros seis meses de 2025 se registraron unas 4,700 subrogaciones, casi la mitad de las más de 9,000 realizadas durante el mismo periodo del año anterior.
“El problema con la subrogación es que limita la flexibilidad del nuevo banco, que debe asumir un contrato ya existente con condiciones preestablecidas. En contraste, al cancelar y abrir una nueva hipoteca, el banco puede ofrecer sus políticas actuales y vincular al cliente a productos nuevos, lo que favorece la rentabilidad y la fidelización,” añade Rodríguez Lorenzo.
Condiciones Competitivas en el Mercado Hipotecario
El entorno actual del mercado hipotecario es muy competitivo, con los bancos españoles ofreciendo algunos de los tipos más bajos de la eurozona. Según el Banco Central Europeo (BCE), el tipo medio de hipotecas en España fue del 2.68% en agosto, muy por debajo del 3.3% de la media en la eurozona. Si bien esto puede ser beneficioso para los clientes, los márgenes para los bancos se están volviendo cada vez más estrechos. La consejera delegada de Bankinter, Gloria Ortiz, mencionó recientemente que la competencia en el sector hipotecario se está volviendo «un poco irracional».
Debido a esta presión competitiva, los bancos han optado por minimizar los costes asociados a la subrogación, trasladando algunos de ellos al cliente que decide abrir una nueva hipoteca. Este proceso no solo beneficia al banco al reducir costos y agilizar trámites administrativos, sino que también ofrece al cliente un coste más bajo en comparación con su hipoteca actual.
Estrategia para el Cliente: Evaluar Opciones
Antes de tomar una decisión entre subrogar o cancelar y abrir una nueva hipoteca, es crucial que los clientes obtengan una oferta vinculante del nuevo banco y evalúen su potencial ahorro a medio y largo plazo. “Es fundamental asegurarse de que cualquier cambio no solo implique un interés más bajo, sino también beneficios adicionales, como una cuota mensual más accesible o la eliminación de comisiones innecesarias,” aconseja Jorge González-Iglesias, CEO de la plataforma Gibobs.
Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en 2019, se ha buscado promover la competencia entre bancos, permitiendo a los consumidores mejorar sus condiciones sin asumir costos excesivos. Esta ley, inspirada en el concepto de portabilidad hipotecaria, se propuso simplificar el cambio de entidad en busca de mejores tipos de interés, así como repartir de manera más equitativa los gastos asociados a la hipoteca.
