Grúas y andamios han tomado protagonismo en el panorama urbano de España, pero la crisis habitacional persiste sin dar tregua. Según las proyecciones de Funcas, es posible que el número de nuevas viviendas empiece a igualar el crecimiento de la población a partir del próximo año. Esta tendencia se interpreta como un signo de revitalización en el ciclo de inversión residencial.
### ¿Una Luz al Final del Túnel Habitacional?
Si se cumplen estas previsiones, el déficit actual de viviendas podría estabilizarse. Sin embargo, es esencial considerar la complejidad del mercado inmobiliario. Mientras que los residentes enfrentan serias dificultades para acceder a la vivienda, los no residentes parecen ajenos a la inflación de precios, al menos por ahora.
Los datos son reveladores: el precio medio de las viviendas adquiridas por extranjeros ha aumentado un 40% respecto al periodo prepandemia, comparado con un 27% para los compradores residentes. Esto, según el Consejo General del Notariado, evidencia cómo la falta de vivienda asequible afecta de forma distinta a estos dos grupos.
Aunque los compradores extranjeros representan únicamente el 7,5% de las transacciones, su impacto en la formación de precios es notable. Su poder adquisitivo, muy a menudo superior al de los locales, eleva el precio de adquisición de sus viviendas en un 73% en comparación con los residentes.
### Desafíos para las Clases Medias
Este fenómeno no es exclusivo de España; otros países han impuesto restricciones a la compra por parte de no residentes. Por ejemplo, en Dinamarca, se requiere un mínimo de cinco años de residencia para poder adquirir propiedades. Esta presión internacional ha alzado aún más los precios, alejándolos de la capacidad de compra de las clases medias.
Hoy, el precio medio de una vivienda equivale a 7,7 años de renta anual para los hogares residentes, un incremento significativo en comparación con el periodo anterior a la pandemia. Las normas prudenciales para obtener hipotecas obligan a muchos a optar por el alquiler, lo que también ha visto un aumento en sus precios, exacerbando la preocupación social.
La construcción de vivienda asequible se torna una prioridad, especialmente para una economía que depende en gran medida de la llegada de fuerza laboral. Sin embargo, el crecimiento de la población extranjera muestra señales de desaceleración, con una tasa trimestral del 1% este año, frente al 1,3% y 1,7% de años anteriores. Además, la población activa también tiende a estabilizarse, un indicador que podría afectar el crecimiento económico.
### Movilidad Laboral y Expectativas
Si bien podría pensarse que algunas actividades se trasladarían de las zonas más tensionadas a aquellas con menor escasez habitacional, la realidad es que las grandes ciudades ofrecen ventajas competitivas difíciles de ignorar. La experiencia de otros países con déficits habitacionales, como el Reino Unido, sugiere que no es probable que las empresas muevan su actividad a gran escala.
En resumen, es crucial observar de cerca la evolución del mercado inmobiliario en el contexto español, destacando tanto la oferta como la diversidad de la demanda. La crisis del acceso a la vivienda afecta de manera directa a la población local, lo que podría desestabilizar el crecimiento demográfico, un pilar fundamental para la economía de España hoy en día.
### Datos sobre Inmigración
En el tercer trimestre de este año, el número de activos extranjeros o con doble nacionalidad alcanzó los 5,6 millones, 1,9 millones más que en el mismo periodo de 2019. Hoy, la inmigración constituye el 22% del total de activos, un incremento notable en comparación con hace cinco años. Sin embargo, la incorporación de nuevos inmigrantes ha comenzado a desacelerarse, con un aumento del 6,9% en lo que va del año, frente al 8,2% del año anterior y el 9% de 2023.
Raymond Torres, director de Coyuntura de Funcas, alerta sobre la necesidad de seguir de cerca estos desarrollos. En Twitter: @RaymondTorres_.
