Buena rentabilidad, peligro controlado y desembolso ajustado. Son las 3 vigas que refuerzan la inversión en plazas de garaje y que explican su alta demanda. También la adquisición de cuartos trasteros para su alquiler en una de esas apuestas simples del mercado del ladrillo, si bien en un caso así se precisan mayores ahorros. Tanto plazas como cuartos trasteros han transformado a miles y miles de ahorrativos medianos y modestos en inversores inmobiliarios sin despeinarse en demasía. Y, sobre todo, sin pasar por el costoso peaje de adquirir un piso, más costoso y peligroso.
“Es una inversión más sencilla y accesible para casi cualquier persona. No es lo mismo comprar una vivienda por 360.000 euros que un aparcamiento por 15.000 euros”, afirma Lucas Cuesta, conocido en las redes sociales como Subastero Andaluz. Este hispalense de treinta y siete años, “algo inquieto con las finanzas”, ha invertido en trece activos desde dos mil diecinueve, la mayor parte adjudicados mediante subasta a costos bajo el mercado. El cincuenta y cuatro% son cuartos trasteros y el cuarenta y seis% son plazas de garaje. “El 80% ya está generando rentas”, apunta.
La rentabilidad anual bárbara de los parking en España está en el siete con dos%, conforme Fotocasa, con datos a noviembre de dos mil veintitres. La cifra es algo inferior a la registrada en dos mil veintidos (siete con cinco%). “La rentabilidad de los garajes, a pesar de continuar alta, está descendiendo año tras año y la obtenida este año es la más baja desde 2017″, indican en el portal inmobiliario. Ese leve descenso se debe a que el precio de compra está subiendo en algunas ciudades. El portal Idealista, que situaba este valor en el 7,7% en el tercer trimestre de 2023, indica que por primera vez ocho capitales ofrecen una rentabilidad anual bruta inferior al Bono del Estado (4%). Se trata de Salamanca (2,5%), Ourense (3,3%), Palencia (3,4%), Granada (3,4%), Vitoria (3,5%), Santander (3,7%), Jaén (3,8%) y San Sebastián (3,8%).
Las plazas de garaje son una inversión a largo plazo muy focalizada en el ahorrador particular. “De momento, no ha llegado al radar de los grandes inversores debido a su excesiva atomización”, afirma Alejandro Bermúdez, consejero encargado y cofundador de Atlas Real Estate Analytics. “Requiere el mantenimiento de la inversión más de una década, lo ideal son 20 años, ya que la plusvalía de la plaza tampoco aumenta muy rápidamente. Por tanto, es una inversión que requiere de paciencia y, si es posible, de ir haciendo volumen con el paso de los años”, agrega Bermúdez. Según distintos estudios, una plaza con una alta demanda puede valorizarse un seis% anual en una década, recuerda Cuesta.
El costo medio de adquiere de estos activos en España se ubica en doce y trescientos cuarenta euros, conforme Fotocasa. Como es lógico hay parking por menos de la mitad y por más del doble. De pacto con los anuncios publicados en el portal, el País Vasco es la comunidad que cuenta con los garajes a la venta más costosos (veintiuno y ciento noventa y siete euros). Castilla-La Mancha tiene los más baratos: siete mil trescientos euros. En el momento de arrendar hay que pagar una media de setenta y cuatro euros en España, si bien no es exactamente lo mismo alquilar en Castilla-La Mancha (cincuenta y seis con setenta y siete euros al mes) que hacerlo en Baleares (noventa con setenta y cuatro euros).
Con estos datos en la mano, afirman en la plataforma inmobiliaria, “comprar una plaza de garaje es, en estos momentos, una inversión muy segura y de poco riesgo. Cada vez más ahorradores particulares se decantan por esta opción, que requiere una inversión inicial muy reducida”. Ni siquiera las tendencias sustentables en el uso del transporte les han restado valor o demanda. “Las ocupaciones de los garajes en las principales ciudades, en las que proliferan las nuevas formas de transporte como carsharing, están en récords históricos, las listas de espera crecen y los precios aumentan de manera suave, pero sólida”, apunta Bermúdez.
Murcia es la comunidad que mayor rentabilidad ofreciendo, concretamente del diez%. Le prosigue Castilla-La Mancha (nueve con dos%), Comunidad Valenciana (ocho con dos%), Madrid (siete con ocho%) y Cantabria (siete con siete%), conforme Fotocasa. Las que menos rentan son País Vasco (cinco%), Castilla y León (cinco,1%) y Galicia (cinco,2%). En Cataluña se está consiguiendo un siete con dos% anual de media. Por capitales de provincia, Murcia es la que más rendimientos aporta (diez,3%), seguida de Guadalajara (nueve con nueve%), Sevilla (nueve con seis%), Castellón (ocho con cuatro%) y Oviedo (siete con dos%).
Precisamente, entre Murcia y Sevilla se mueven las inversiones de Lucas Cuesta, que le reportan entre el diez% y trece% anual. En el caso de los activos que adquiere en subasta, la tasa se mueve entre el veinte% y el treinta%. “Busco barrios de clase trabajadora o pueblos de entre 50.000 y 100.000 habitantes”, mantiene. Desde Atlas Real Estate Analytics agregan las urbes con contrariedades de parking y con zonas de estacionamiento regulado, como cascos históricos y áreas de oficinas viejas. Los sitios más en el centro de las grandes urbes ofrecen los costos de adquiere más altos, mas tienen mejor salida. “Se deben evitar las áreas residenciales de nueva creación, dado que hay muchas plazas disponibles en los propios edificios”, afirma Bermúdez.
Además de la localización es esencial tomar en consideración las dimensiones de la plaza, la competencia y futuras actuaciones urbanísticas en la zona.
Necesidades de espacio
También la inversión en cuartos trasteros se dispara en España y no solo de la mano de particulares que adquieren locales en desuso (sedes bancarias, sótanos….) en las arterias comerciales de las urbes, sino más bien por el capital institucional que desarrolla centros de self storage. “La entrada de inversores profesionales no solo impulsa la oferta, sino que también contribuye positivamente a elevar los estándares de servicio en el sector del self storage”, apunta Sole Martínez, gerente de la Asociación Española de Self Storage (AESS), cuyos sesenta y tres asociados administran más de trescientos cincuenta centros en España que tienen una ocupación media del ochenta%.
La rentabilidad de esta inversión, que requiere un enfoque en un largo plazo y que aporta estabilidad y previsibilidad de los flujos de efectivo, es alta. “Estamos hablando de inversiones que en el centro de las grandes ciudades pueden rentar un 7% y en las afueras entre el 8% y el 10%, mucho mayores que cualquier otro tipo de activo (oficinas, residencial, comercial…)”, comenta Bermúdez.
Además, la demanda de servicios de almacenamiento acostumbra a ser incesante por “las crecientes necesidades de espacio, ya sea por mudanzas, renovaciones o acumulación de pertenencias”, agrega Martínez. La localización de las instalaciones es crucial: la cercanía a áreas residenciales y comerciales, como la accesibilidad, influyen en la demanda y el desempeño de la inversión.
Aunque la inversión en self storage puede ser más resiliente que otros activos en periodos económicos difíciles, siempre y en todo momento hay peligros asociados. “Se recomienda realizar un análisis exhaustivo del mercado, evaluar la competencia y considerar las condiciones económicas generales”, zanja Martínez.
