El mercado residencial prime de Madrid está experimentando un fenómeno inusual: un aumento constante en los precios de la vivienda, a pesar de una notable disminución en el número de operaciones de compraventa. Según el último informe de DIZA Consultores, este sector refleja un incremento del 3% en el precio medio por metro cuadrado entre el segundo y tercer trimestre de 2026, acumulando un meteórico avance del 9,1% desde fines de 2025. Sin embargo, el número de transacciones ha caído un 11,2% en el mismo período, lo que genera un contexto de paradoja en el que los precios suben mientras las ventas disminuyen.
El análisis, que se basa en datos del Portal Estadístico del Notariado, abarca veinte zonas del mercado madrileño. Entre estas, se observa que los precios han aumentado en 18 de las 20 áreas analizadas. Las localidades de Boadilla del Monte y Tres Cantos lideran este crecimiento, registrando incrementos del 8,9% y 6,8%, respectivamente. Por otro lado, los Jerónimos y Cudalcampo son las únicas zonas que han visto descensos en sus precios.
La Moraleja y Pozuelo destacan en el encarecimiento
En términos de valor, sobresale La Moraleja, con un importe medio de compraventa que alcanza los 2,4 millones de euros, reflejando un incremento del 11,5% en el tercer trimestre. Este aumento no solo se debe al encarecimiento del suelo, sino también al incremento en la superficie media de las propiedades, que ha pasado de 301 a 326 metros cuadrados. Asimismo, Pozuelo de Alarcón ha cruzado por primera vez la barrera del millón de euros, con un importe medio de 1.003.354 euros.
El comportamiento del mercado prime ha sido selectivo: de las 43.349 compraventas registradas previamente, ahora solo se contabilizan 41.856, lo que significa un retroceso del 3,4%. La Moraleja aparece como el caso más extremo, donde las transacciones han caído un 53,2%, mientras que Boadilla del Monte se ha apartado de la tendencia, con un aumento del 15,8% en las operaciones.
Aumento de la inaccesibilidad
Este encarecimiento también está afectando la accesibilidad al mercado. Actualmente, once de las veinte zonas analizadas superan el millón de euros de importe medio, un aumento considerable comparado con las nueve zonas que alcanzaron ese umbral en la revisión anterior. Este fenómeno se traduce en un descenso en el Índice de Accesibilidad Real (IAR), que mide cuántas viviendas tipo se pueden adquirir con un millón de euros. El IAR medio ha caído a 1,12, marcando el tercer descenso consecutivo.
La disparidad en perfiles de compradores también se hace evidente. En La Moraleja, el 27,6% de los adquisidores son extranjeros, aunque la mayor parte reside en España. En contraste, áreas del centro de Madrid, como Recoletos, cuentan con un 32% de compradores extranjeros no residentes, lo que denota un perfil más patrimonial en el mercado.
En conclusión, la tendencia del mercado residencial prime de Madrid dibuja una imagen compleja, en la que el encarecimiento de los precios contrasta con una caída en las compraventas. Este escenario plantea retos significativos para los potenciales compradores, que enfrentan una brecha creciente entre los precios y su capacidad de adquisición, especialmente en un entorno donde el lujo se ha vuelto más accesible, pero a la vez más limitado en cantidad de oferta.