“Un compañero de piso consiguió hace años un alquiler así, fue avanzando poco a poco y me parece una alternativa”. Antonio se refiere a una fórmula viable en España, aunque poco conocida: la reforma de una vivienda a cambio del alquiler gratis durante un determinado tiempo o, en su defecto, de una renta mensual más baja. Jorge busca un piso para alquilar “en muy mal estado para hacerle yo una reforma completa a cambio de vivir una temporada sin pagar el alquiler, lo que acordemos juntos”. Es el reclamo que ha colocado en una aplicación de anuncios. Lo mismo ha hecho el usuario Abdo: “Busco vivienda en Madrid a reformar a cambio de alquiler bajo. Preguntado con más detalle sobre el alcance de las obras contesta que puede hacer una reforma general. “Tengo la herramienta y el material”.
La presencia de esta forma de permuta no es mayoritaria en España, aunque se pueden encontrar unos cuantos anuncios de particulares interesados. Buscan aliviar las importantes cargas económicas que supone alquilar una vivienda, sobre todo en las grandes capitales. Lo más frecuente es acordar intervenciones parciales, es decir, pintar, actualizar el baño o cambiar las ventanas. “La renta es libremente pactada por las partes, que deben establecer si a cambio de las obras se fija una renta más baja o un periodo de carencia en su pago”, dice Fátima Galisteo, responsable del despacho Galisteo Abogados.
En el caso de viviendas heredadas que están muy deterioradas, la fórmula “permite al dueño ahorrarse todo o parte del desembolso económico que le supondría ponerla al día. Además, la vivienda queda reformada y se revaloriza”, señalan en el despacho de KLJ Abogados. En este bufete han asesorado recientemente un alquiler con opción a compra en Madrid. Los inquilinos iban a invertir unos 8.000 euros en una obra, así que “las partes pactaron que durante los ocho primeros meses no se abonaría la renta”.
Sergio Nasarre, director de la Cátedra Unesco de vivienda de la Universidad Rovira i Virgili (URV), cree que el mal estado y la antigüedad del parque edificatorio, junto a la escasez de vivienda, los precios de los alquileres y los reducidos ingresos de muchos inquilinos, deberían aumentar el interés por esta forma de arrendamiento, que también existe en otros países como Francia. No obstante, “la falta de conocimiento de la figura y la ausencia de acompañamiento, tanto privado como público, que no ayudan a que puedan superarse las desconfianzas que podría generar por su novedad y naturaleza, pueden lastrar su desarrollo y generalización”, opina Nasarre.
La rehabilitación por renta no solo es bueno para propietarios e inquilinos. También es una manera de mejorar el parque de casas deteriorado, tanto en el centro de las ciudades como en el ámbito rural. Nasarre es partidario de que los ayuntamientos favorezcan estos esquemas a través de los arquitectos municipales o con el subsidio de la adquisición de materiales. “Son mucho menos onerosos que promover, rehabilitar directamente o adquirir vivienda pública”, sostiene.
El pago con obras está recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) desde 2013. Hasta entonces esa modalidad se regulaba, aunque no explícitamente, por el Código Civil. Así, caseros e inquilinos tienen los mismos derechos y obligaciones que en el caso de un alquiler convencional. De hecho, lo que se firma es un contrato estándar sujeto a la LAU, con la salvedad de que hay que especificar que no se paga con dinero, sino con obras. Con este tipo de alquileres es importante dejar todo por escrito y lo más detallado posible. “Siempre recomendamos que se recojan en el contrato las cuestiones relacionadas con la obra (presupuesto de ejecución, memoria de calidades, obtención de licencias…), así como el plazo por el cual se eximirá al arrendatario del pago total o parcial de la renta pactada”, explican en KLJ Abogados. Además, conviene fijar cuál será la renta (en dinero) a pagar cuando se agote el plazo cubierto por las obras. Por ejemplo, detalla Nasarre, “si la reforma cubre tres años y medio, el arrendatario puede exigir que el contrato se extienda por un año y medio más”. En este caso, el inquilino debe pasar a abonar el pago en dinero. Y, al finalizar el contrato de alquiler, “no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras”, recuerda la abogada Galisteo. Es esencial que la reforma se ajuste a lo pactado, tanto en calidades como en materiales, ya que, de no ser así, puede ser causa de resolución del contrato.
De Girona a Madrid
En España operan distintas asociaciones sin ánimo de lucro que fomentan el alquiler social mediante esta fórmula. La Fundación Sergi trabaja desde hace dos décadas en este propósito en Girona. Desde 2008, año de la gran crisis del ladrillo, hasta hace poco más de un año pusieron en marcha un programa para que los ciudadanos con pocos recursos -sobre todo trabajadores de la construcción que perdieron el empleo- pudieran alquilar a coste cero durante un tiempo a cambio de hacer obras no estructurales en viviendas. Desde abril han puesto en marcha el proyecto ReHabitem con el fin de reformar las viviendas vacías. “Solicitamos un préstamo que se va pagando a través del alquiler social que abona el inquilino, de forma que el propietario no va a recibir nada durante los cinco años de contrato o va a ingresar la mitad. Va a depender del importe de las obras, que no puede ser superior a 12.000 euros”, dice Lluís Puigdemont, director de la fundación. Lo que exceda de esa cantidad lo abona el propietario. La finalidad, cuenta Puigdemont, es “dar vida a los barrios y evitar ocupaciones”. Es pronto para valorar el programa. De momento, la fundación SERGI, con la que colaboran distintas cooperativas sociales y varios colegios profesionales como el de agentes de la propiedad inmobiliaria, el de arquitectos y el de arquitectos técnicos, ha conseguido dos viviendas en el área urbana de Girona. “La finalidad del programa es garantizar el derecho a una vivienda digna de las familias que se encuentran en situación de exclusión residencial y que no pueden encontrar un piso de alquiler por los canales convencionales”, señalan en el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Girona.
Distinto es lo que ofrecen algunas empresas municipales de vivienda, aunque el objetivo es el mismo: ayudar al propietario a poner en alquiler su vivienda cerrada y deteriorada y socorrer a los inquilinos que no pueden asumir un alquiler de mercado. La Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) de Madrid puso en marcha el pasado año el programa Reviva. El objetivo es recuperar las viviendas vacías que miles de propietarios tienen en desuso y aumentar así la oferta. La forma de hacerlo consiste en que el propietario cede el usufructo de su vivienda vacía a la EMVS durante un mínimo de cuatro años. En este programa existe la opción de que, si la casa está en mal estado y necesita reformas, la EMVS adelanta el coste de las obras hasta un máximo de 45.000 euros a 0% de interés, un anticipo que el dueño irá devolviendo descontándoselo de la renta que percibirá cada mes. La empresa municipal se hace cargo del pago del IVA de las obras, así como del seguro de impago, la cuota de la comunidad y el IBI, además de la gestión del alquiler y mantenimiento del piso. A cambio, la renta está entre un 15% y un 20% por debajo de la de mercado. Desde 2022 se han conseguido 93 viviendas y todas han hecho obra: más de la mitad por una cuantía de hasta 8.000 euros y el 32% ha sido reforma integral.
