El Tribunal Supremo ha avalado el veto a los pisos turísticos en las comunidades de vecinos que prohíben de manera expresa en sus estatutos la utilización de las residencias para ejercer una actividad económica. En dos sentencias dictadas últimamente por la Sala Civil, el tribunal estima que el alquiler de residencias para uso turístico es una actividad económica, por lo que no pueden instalarse si los estatutos de la comunidad vetan este uso.
El tribunal aclara que en ninguno de los dos casos que ha examinado se trata de aplicar la nueva regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que el pacto por el que se limite o condicione el ejercicio de esta actividad requerirá el voto conveniente de las 3 quintas unas partes del total de los dueños, sino más bien de determinar si en los estatutos de la comunidad hay una prohibición de destinar los pisos al uso turístico. Es decir, si los estatutos prohíben ese uso, ninguna votación da vía libre a las instalación de pisos turísticos.
En una de las sentencias, la sala da la razón a la comunidad de dueños de un edificio de veinte plantas de Oviedo -llamado La jirafa Élite- y ordena el cese del alquiler turístico que se desarrolla en dos pisos del inmueble, donde hay un portal independiente de acceso a las residencias y otro a unos locales ubicados en las plantas tercera a séptima. Los pisos turísticos estaban en la zona dedicada a las residencias. El tribunal concluye que si se aplican los estatutos concurre una clara prohibición por el hecho de que estos establecen que en las residencias no van a poder ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún género. Para la Sala, la actividad desplegada en los pisos tiene “naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil”.
A exactamente la misma conclusión llega el tribunal en el otro tema resuelto en una segunda sentencia que afecta a ciertos dueños de residencias de un edificio de San Sebastián, que demandaron a su comunidad con el fin de que se anulara la prohibición recogida en las reglas del edificio por la promotora, e incluidas en los contratos de compra y venta de residencias, que establecía que quedaba terminantemente prohibida la realización de actividad económica alguna (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., …) a menos que la propia subcomunidad del portal lo autorizase unánimemente.
La sala resalta, a la vista de la legislación del campo turístico de la Comunidad Autónoma y las ordenanzas municipales aplicables, “la condición de actividad económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria”, ya sea comercializada por ella misma o de manera indirecta.
El alcance de las sentencias es limitado, conforme los administradores de fincas, ya que no muchas son las comunidades de vecinos que incluyen en sus estatutos la prohibición de actividades económicas. “Hace más de cuatro décadas eras más habitual, pero con los años ha ido a menos”, señala Peio Mendia, tesorero del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Además, desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de dos mil diecinueve los vecinos pueden mudar los estatutos con el pacto de las 3 quintas partes (desde ese año no se requiere unanimidad) para prohibir los pisos turísticos, limitarlos a un porcentaje o subir la cuota comunitaria un veinte% a los dueños.
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