El mercado inmobiliario se frena y las arcas públicas autonómicas advierten el golpe. La colecta por el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados (AJD) ha caído más de un catorce% en el primer trimestre del año, reflejo de la desaceleración en las compraventas de inmuebles y la firma de préstamos hipotecarios. “A más intereses disminuye la capacidad de compra. Hay personas que ya han dejado de ser solventes para una hipoteca”, resume Carmen López Herrera, asociada de la asesora Afi (Analistas Financieros Internacionales), quien considera el fuerte encarecimiento de la financiación como la causa esencial del retroceso.
Hay más ingredientes, no obstante, que agregar a la coctelera: el costo de la residencia en máximos, el ahorro de las familias en mínimos, los cambios fiscales aprobados en ciertas comunidades… En total, estas dos figuras tributarias que gravan sobre todo las operaciones inmobiliarias han brindado unos dos mil doscientos sesenta y nueve millones en el primer trimestre del año, en frente de los prácticamente dos mil seiscientos noventa y tres del mismo periodo del ejercicio precedente, conforme los datos de ejecución presupuestaria de las comunidades publicado por el Ministerio de Hacienda.
La previsión para el resto del ejercicio no es muy distinta: las consultoras del ámbito predicen que el mercado vaya encogiendo tras un dos mil veintidos en el que se rozaron niveles de la burbuja. El año pasado fue el mejor desde dos mil siete en lo que se refiere a operaciones de compra y venta (prácticamente seiscientos cincuenta, conforme el INE) y colecta por ITP y AJD. También fue el ejercicio en que más se encarecieron las casas en los últimos quince años y en el que más hipotecas sobre residencia se firmaron (más de cuatrocientos sesenta y tres mil) desde dos mil diez.
Este calentón fue la contestación al parón obligado a lo largo de la pandemia, en el que los hogares engordaron sus ahorros y postergaron sus compras, mas comenzó a enfriarse en la recta final del pasado año, on line con la resolución del Banco Central Europeo (BCE) de elevar las clases de interés —por primera vez en once años— para contener una inflación desbocada por la guerra en Ucrania. Estas subidas han disparado el euríbor, el índice al que están referidas la mayor parte de las hipotecas variables en España —en mayo alcanzó el tres con ochocientos sesenta y dos%, frente al cero con doscientos ochenta y siete% de 2022—, encareciendo por una parte los préstamos vivos y por el otro impidiendo a muchos ciudadanos el acceso a una residencia en propiedad.
Los datos lo ratifican: en el primer trimestre de dos mil veintitres, la firma de hipotecas cayó un veintidos con cuatro%, conforme con el Consejo General del Notariado. Las transmisiones de fincas urbanas recularon un seis,3%, un uno con seis% la residencia utilizada, que cayó sobre todo en Baleares (-diecisiete con dos%) y Cantabria (-once,9%), conforme el INE. En contraparte, el número de operaciones a tocateja superó las transacciones hechas con financiación. En marzo, solo el cuarenta y dos con siete% de las compraventas de inmuebles se hizo vía préstamo hipotecario. En exactamente el mismo periodo del año pasado, eran el cincuenta y uno con uno%.
“Pagar al contado supone un ahorro en la fiscalidad que está vinculada a la financiación, aunque pequeño”, explica Javier Gómez Taboada, miembro de la Asociación Española de Asesores Fiscales (Aedaf). Mientras que el ITP afecta a todas y cada una de las transmisiones patrimoniales onerosas, con el grueso de su colecta que procede de la compra y venta de residencia de segunda mano —a la que se aplican unos tipos que fluctúan entre el seis% de Madrid y el máximo del trece% de Baleares—, “el AJD se suma al IVA en las operaciones inmobiliarias de primera transmisión [vivienda nueva] y en la financiación”, agrega el especialista. Por ello asimismo se le conoce como el impuesto de las hipotecas. Sus tipos son inferiores, entre el cero con cinco% y el uno con cinco%.
Estos impuestos son los más potentes entre aquéllos que están cedidos a las autonomías, como sucesiones y donaciones, mas su aportación —unos doce millones en 2022— es insignificante equiparada con el presupuesto de ingresos de las comunidades, que supera los doscientos millones de euros anuales.
Previsiones presupuestarias
Castilla y León es una de las comunidades donde en el primer trimestre del año más ha reculado la colecta por ITP y AJD, prácticamente un cuarenta%, de la misma manera que Castilla-La Mancha, conforme los datos de Hacienda. Le prosiguen Aragón (-treinta y cuatro con treinta y siete%), Andalucía (-veintidos con ochenta y tres%) y Murcia (-veinte,27%). La Comunidad Valenciana es la única que registró un aumento en el periodo, del uno con ocho%. Algunos de estos territorios, como Andalucía, bajaron tipos o introdujeron deducciones en los últimos un par de años, lo que puede haber repercutido sus ingresos
Los Gobiernos autonómicos no recogen no obstante este ajuste del mercado inmobiliario en sus previsiones presupuestarias. Al contrario, predicen que el ITP y el AJD ingresen este año unos doce y seiscientos ochenta y dos millones de euros, un veinte% más respecto a la previsión inicial que hicieron para dos mil veintidos y a pesar de que la desaceleración se veía venir. Son dos figuras altamente sensibles al ciclo y el impacto sobre su colecta es casi inmediato cuando las operaciones dismuyen. Algo que no ocurre con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), como se probó en precedentes crisis. Mientras que el IBI iba colectando más, el ITP y el AJD alcanzaron un mínimo de unos cinco mil millones en dos mil quince, con el mercado inmobiliario prácticamente parado.
“Siempre hay que pensar en clave presupuestaria y mirar no solo cuánto cae la recaudación con respecto al año anterior, sino en comparación con las previsiones iniciales”, explica López Herrera. “Si la caída estaba prevista, no va a suponer un desfase en los ingresos. Si no lo estaba, sí puede causar un agujero”. Por pequeño que sea.
