Zonas tensionadas, limites a los costes, grandes tenedores, índice de contención de precios… son conceptos que dueños y alquilados deben tener en consideración en los contratos de alquiler tras la publicación en el BOE de la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda) que entró en vigor el pasado veintiseis de mayo y que altera singularmente la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Ya ya antes de publicarse la regla, ley nació con polémica. El PP registró una iniciativa en el Congreso pidiendo la derogación de la Ley de Vivienda y si bien la proposición se ha paralizado por el adelanto de las elecciones generales al veintitres de junio, los populares plantearán su cancelación por el hecho de que estiman que incluye medidas «intervencionistas y dirigistas contrarias a la libertad individual». Además una gran parte de su aplicación, como la declaración de zonas tensionadas, queda al arbitrio de las comunidades autónomas, la mayor parte a cargo del PP, que han anunciado su pretensión de no poner la ley en marcha.
A pesar de todo la ley ya está en vigor y como asegura Alejandro Fuentes-Lojo, letrado especialista en derecho inmobiliario, “aunque se derogara la norma no se suspenderían sus efectos y los nuevos contratos se seguirán rigiendo por la Ley de Vivienda”.
Propietarios y alquilados deben conocer las modificaciones de una ley que afecta a las prórrogas del contrato, a las subidas de los alquileres, a la manera de pago, a los procedimientos de desahucio, a los encuentres de costo de los alquileres de residencias…
¿Qué son zonas tensionadas?
Son distritos o ayuntamientos en los que se orientarán actuaciones públicas cuando exista un singular peligro de oferta deficiente de residencia para la población.
La declaración de zona de mercado residencial tensionado es competencia de las comunidades autónomas y de los ayuntamientos y su vigencia va a ser de 3 años pudiéndose prorrogar anualmente.
Para que se pueda declarar una zona tensionada es preciso cumplir una de las próximas condiciones.
Que el coste medio del alquiler o de la hipoteca más los gastos y suministros básicos sea superior al treinta% de la renta media de los hogares. Por ejemplo, si la renta media de la zona es de dos.500 euros por hogar, la renta de alquiler más los gastos de suministros no van a poder superar los setecientos cincuenta euros.
O que el importe de los alquileres o de la adquisición de la residencia haya aumentado al menos 3 puntos sobre el IPC en los 5 años precedentes a la declaración de área tensionada. Por ejemplo si el alquiler medio de un piso costaba mil euros en el primer mes del año de dos mil veinte multiplicado por el IPC hasta enero de dos mil veintitres (el doce con nueve% más 3 puntos porcentuales auxiliares, el quince con nueve%), al llegar el costo del alquiler a los mil seiscientos euros sería zona tensionada.
¿Quiénes son los grandes tenedores y los pequeños dueños?
Son grandes tenedores las personas o empresas que tengan más de diez inmuebles urbanos o una superficie construida de más de mil quinientos m2 de uso residencial, excluyendo garajes y cuartos trasteros.
Hay que tener en consideración que en las zonas tensionadas asimismo se consideran grandes tenedores las personas o empresas que tengan cinco o más viviendas situadas en tal ayuntamiento o distrito.
Son pequeños propietarios quienes tengan en propiedad menos de 5 residencias.
¿De qué forma se regulan las prórrogas de los contratos de alquiler?
Los inquilinos actuales van a poder pedir una prórroga excepcional por un periodo máximo de 6 meses en los contratos de alquiler de residencia frecuente que concluyan hasta el treinta de junio de dos mil veintitres. Esta prórroga está recogido en el Real Decreto-Ley 20/2022 por el que el Gobierno introduce medidas temporales en materia de alquileres urbanos.
Con la nueva redacción, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que cuando acabe el contrato de alquiler (mínimo de 5 años o 7 años si el dueño fuera una compañía) si el dueño no informa con 4 meses de antelación (un par de meses para el inquilino) el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, a menos que el alquilado decida cada anualidad no renovar el contrato.
La Ley de Vivienda establece como novedad que ya antes de concluir la prórroga, el alquilado en situación de vulnerabilidad social va a poder pedir otro aplazamiento excepcional por un periodo máximo de un año.
Esta petición de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por la parte del alquilado de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de campo municipal o autonómico y habrá de ser admitida obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un enorme tenedor de residencia.
Pero como recuerda Vicente Magro, juez del Tribunal Supremo, si bien es lógico que en un caso así el inquilino deba acreditar la situación de vulnerabilidad y no el arrendador asimismo debería aplicarse en “los procedimientos de desahucio por falta de pago para que cuando se dé traslado de la demanda al demandado éste sea el que deba buscar ese certificado y no ponerlo en el debe del demandante” o dueño.
Si la vivienda está en una zona tensionada, el alquilado va a poder -cuando concluya cualquier prórroga- postergar de nuevo y de forma extraordinaria el contrato de alquiler por plazos anuales por un periodo máximo de 3 años.
El dueño va a deber admitir obligatoriamente la prórroga sin distinguir si es gran tenedor o no. El dueño puede eludir esta prórroga y recobrar la residencia cuando haya comunicado -en los plazos y condiciones establecidos en el art. noventa y tres de la Ley de Arrendamientos Urbanos- la necesidad de ocupar el piso alquilado para destinarlo a residencia permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los presuntos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad marital.
¿Se puede abonar en metálico la renta del alquiler?
En un principio, no. La regla establece que el pago de la renta se realizará por medio de medios electrónicos. Pero, excepcionalmente, cuando alquilado o dueño carezca de cuenta corriente o acceso a medios electrónicos de pago y a petición de esta, se va a poder realizar en metálico y en la residencia arrendada
¿Hay límites para fijar la renta por alquiler?
Para los contratos de alquiler firmados desde el veintiseis de mayo, las rentas van a estar reguladas y encontradas, independientemente de si son grandes o pequeños dueños, solo cuando la residencia se halle en una zona tensionada.
Si se hace un nuevo contrato de alquiler en una zona tensionada, el costo del alquiler no va a poder sobrepasar de la última renta que hubiera estado actual en los últimos 5 años en exactamente la misma residencia, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato precedente, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la influencia al alquilado de cuotas o gastos que no estuvieran recogidas en el contrato precedente.
De esta forma, si una residencia en zona tensionada tenía en dos mil veintidos un alquiler de ochocientos euros mensuales, en el nuevo contrato el costo del alquiler no va a poder superar este importe más el incremento pertinente al índice en vigor (dos% en dos mil veintitres, tres% en dos mil veinticuatro y por delimitar conforme el nuevo índice desde dos mil veinticinco). El nuevo contrato en dos mil veintitres no va a poder superar los ochocientos dieciseis euros mensuales.
Los pequeños propietarios (menos de 5 residencias) van a poder subir un máximo del diez% sobre la última renta cuando en los un par de años precedentes a la firma del nuevo contrato la casa haya sido rehabilitada, se acrediten mejoras para un ahorro de energía primaria no renovable del treinta%, se hubiesen hecho mejoras de accesibilidad o cuando el contrato de alquiler se firme por un periodo de diez o más años.
Para grandes tenedores, la renta se establecerá a través de la aplicación del índice de contención de costes el que aún está por delimitar. Esta ley asimismo contempla la incorporación de las nuevas residencias que se pongan en el mercado de alquiler en estas zonas tensionadas, las que asimismo van a estar limitadas en costo conforme las competencias de cada Comunidad Autónoma, aseguran desde el portal inmobiliario Fotocasa.
¿De qué forma se actualiza la renta si se suprime el IPC?
Con la Ley de Vivienda, la actualización de los costes de todos y cada uno de los alquileres va a dejar de estar vinculada al IPC. Sin embargo, en los contratos actuales las rentas se actualizarán a lo largo de dos mil veintitres por un máximo del dos% y en dos mil veinticuatro la subida del alquiler se va a ver limitada a un máximo de un tres%, conforme lo establecido en el Real Decreto-Ley 6/2022 por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de contestación a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.
Pero si el dueño no es un enorme tenedor el aumento de la renta va a ser el que resulte del nuevo acuerdo entre las partes, mas si no hay pacto con el inquilino el aumento de la renta a aplicar no va a poder ser superior al tres%.
¿Cuándo va a haber nuevo índice de revalorización?
La Ley de Vivienda establece que el Instituto Nacional de Estadística definirá, ya antes del treinta y uno de diciembre de dos mil veinticuatro, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler de residencia que va a ser el límite de referencia a los efectos de las subidas de alquiler para “evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento”.
¿Quién paga los gastos de la inmobiliaria?
Se altera la Ley de Arrendamientos Urbanos para establecer que los gastos de administración inmobiliaria y los de formalización del contrato van a ser a cargo del arrendador o propietario.
Por otro lado, las partes van a poder acordar que los gastos generales del inmueble y sus servicios sean al cargo del inquilino, mas se prohíbe acrecentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que forzarían a los inquilinos a abonar cualquier gasto no acordado anticipadamente.
¿De qué forma queda la tributación fiscal y el pago el IBI?
Desde el 1 de enero de dos mil veinticuatro, los nuevos contratos de alquiler festejados desde el veintiseis de mayo de dos mil veintitres pierden la desgravación del sesenta% para pasar a ser del cincuenta %, que va a poder aumentarse hasta el noventa % en caso de que se firme un nuevo contrato de alquiler de residencia en zona tensionada con una reducción de por lo menos un cinco % sobre la renta precedente.
La reducción va a ser del sesenta% cuando la residencia hubiese sido objeto de una actuación de rehabilitación. Podrá lograr una desgravación del setenta % cuando se trate de la integración al mercado de residencias destinadas al alquiler en zona tensionada y se arrienden a jóvenes de entre dieciocho y treinta y cinco años o se trate de residencia destinada al alquiler social.
Aquellas residencias que lleven vacías más de un par de años cuyos dueños dispongan de más de 4 casas en exactamente el mismo ayuntamiento, el Gobierno deja a los Ayuntamientos que puedan acrecentar la tasa del Impuesto de Bienes Inmuebles con un recargo de hasta el ciento cincuenta%.
¿De qué forma afecta la nueva regla a los desahucios?
La Ley del Derecho a la Vivienda introduce cambios de suma importancia en el procedimiento de desahucios, de ejecución hipotecaria y en la subasta de inmuebles en situaciones de vulnerabilidad.
En los desahucios se va a dar traslado en cualquier caso a las Administraciones Públicas eficientes (sin precisar permiso de los interesados) de la resolución que fije la data del lanzamiento para revisar la situación de vulnerabilidad de quienes ocupen la residencia. Además se impone al demandante la obligación de apuntar si el inmueble forma o no residencia frecuente del ocupante, si es gran tenedor de residencia debe acreditarlo y se le impone la carga de acreditar si el ocupante de la residencia se halla o no en situación de vulnerabilidad económica.
Si el demandante es gran tenedor, la residencia es la frecuente del ocupante y se halle en situación de vulnerabilidad económica, anteriormente a aceptar la demanda debe haber un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes que va a ser establecido por las Administraciones Públicas eficientes.
Además se pone fin a los desahucios sin establecer una data predeterminada; siendo obligatorio fijar una data y una hora para realizarlos.
Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento y “requisitos más duros que generan indefensión”, todo ello puede provocar que se posterguen los procesos de desahucio “hasta dos años”, asegura Fuentes-Lojo.
