La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, más famosa como Sareb o sencillamente el banco malo, ha anotado un deterioro auxiliar en sus activos financieros e inmobiliarios cercano a los tres mil millones en su primer año como entidad pública. Fuentes de la compañía lo atribuyen a un “esfuerzo por profundizar en el análisis de valor de la cartera de activos para acercarlos a un valor transaccional”. Es decir, por anotarles lo que verdaderamente se podría abonar por ellos en el mercado y no por lo que se anotaron en cuenta. No obstante, el aumento de las clases de interés y el cambio de signo del mercado inmobiliario se hallan en gran medida tras ese ajuste.
Cuando la Sareb nació a fines de dos mil doce, recibió algo más de cincuenta.000 millones de euros en ladrillo tóxico. Eran hipotecas con mucho peligro, solares pendientes de recalificar, promociones a medio edificar o residencias en zonas secundarias de las que la banca se quería deshacer. De ahí le viene el apodo de banco malo, una solución que ya antes ensayaron otros países y que consistía en concentrar todos esos activos (un ochenta% eran préstamos de incierta solvencia y un veinte% inmuebles) en una compañía con una deuda equivalente a esa cantidad que debía ir liquidando. Pero el coste al que se traspasaron, como se ha visto durante los años, estaba hinchado y eso ha provocado pérdidas en cada año desde el instante en que opera. El ejercicio pasado, por servirnos de un ejemplo, perdió mil quinientos seis millones de euros, conforme recoge el informe anual de dos mil veintidos que termina de hacer público.
Ahora el banco malo tiene más inmuebles que préstamos (los primeros suman quince y cinco mil ciento veintitres millones y los segundos, diez y ochocientos dos) a consecuencia de lo que la compañía llama transformación. Esto es que cuando tiene un crédito impagado, a través de la vía judicial y administrativa trata de quedarse con la posesión del bien que acreditaba ese préstamo por el hecho de que le resulta más simple extraer valor de la venta de un edificio, una casa o un solar que del derecho de cobro del préstamo en sí.
Al observar el ajuste de valor de la compañía en dos mil veintidos, las cuentas discriminan entre los activos financieros y los inmobiliarios. Los primeros pasaron de un deterioro de siete mil seiscientos sesenta y uno millones en dos mil veintiuno a nueve mil novecientos noventa y cinco millones en dos mil veintidos. Es decir, dos mil trescientos treinta y cuatro millones más. Los inmobiliarios, en cambio, pasaron de novecientos sesenta y seis a mil seiscientos veintisiete millones de ajuste, seiscientos sesenta y uno más. Es decir, que prácticamente todo el incremento de deterioro, que globalmente y sumando otras operaciones pasó de ocho mil ochocientos noventa y cuatro millones negativos a once y seiscientos veintiseis millones, procedió de los ajustes financieros.
Las causas a las que apuntan las cuentas, y repiten fuentes de la entidad, son 3. Por un lado, el aumento de las clases de interés, que han subido a consecuencia del cambio de política monetaria y se traducen en mayor gasto para la compañía. Si los intereses a abonar son más altos, eso hace que los activos pierdan valor en el mercado por el hecho de que las rentabilidades cambian. Además, la Sareb tiene la obligación de hacer tasaciones periódicas de sus recursos, y eso que se hace con compañías independientes ha devuelto valores menos voluminosos en un contexto de cambio de ciclo en el mercado inmobiliario.
El tercer motivo es la proyección de futuro que la compañía hace sobre lo que podría conseguir por vender esos activos (que es su misión primordial). Esa es la “reflexión” a la que mencionan las fuentes del banco malo, que apuntan que el deterioro auxiliar de dos mil setecientos treinta y dos millones se reparte prácticamente por igual entre las 3 causas que apuntan. Lo que no impacta, tal como detalla el informe de dos mil veintidos, es el cambio de orden que recibió del Gobierno al transformarse en empresa pública. “Cabe reseñar que”, afirma la memoria anual, “el deterioro de la cartera de activos destinado a alquiler social y asequible no se ha visto incrementado gracias a la gestión social”.
Después de que Europa forzase a computar toda la deuda de la entidad como pública (de los más de cincuenta.000 millones recibidos, en dos mil veintidos le quedaban treinta y cuatrocientos ochenta y uno millones), el Gobierno aprobó el año pasado un cambio que dejaba al Estado hacerse con el control mayoritario del banco malo. El Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) siempre y en toda circunstancia fue el accionista de referencia, mas no superó el cincuenta% hasta abril de dos mil veintidos. Esto provocó la salida del consejo de administración de los representantes de las compañías privadas (los bancos que traspasaron sus activos tóxicos, que conforme el diseño original debían tener de manera conjunta más de la mitad de la compañía) y transformó la compañía de hecho en pública.
El cambio vino acompañado de un orden de “sostenibilidad y utilidad social” y acentuó la administración social de parte de sus inmuebles. A cierre del pasado mayo, la Sareb tenía catorce y setecientos ochenta y nueve residencias para su programa social, que incluye un asesoramiento sociolaboral para las personas frágiles que viven en sus inmuebles. De estos, había firmado ya dos mil ochocientos cuarenta y cinco alquileres sociales, al paso que otros mil ochocientos noventa y tres son pisos que están cedidos a Administraciones públicas y por eso no se hacen cargo de ello en el banco malo. Algo más de cuatro mil cien alquileres estaban en estudio, al paso que tres mil quinientos noventa y siete residencias fueron identificadas como de alquiler a coste de mercado. Por último, la entidad ha estudiado que hay dos mil trescientos cuarenta y nueve con residentes no frágiles, o sea, que conforme esa evaluación están ocupando ilegítimamente el inmueble.
Interés público por mil viviendas
Otra pata de ese enfoque social es la prioridad que se da a comunidades autónomas y municipios para adquirir sus pisos. La premisa es hacerlo a costes de mercado y se han identificado veintiuno residencias para esto, que el Gobierno anunció como una parte de su estrategia para robustecer los parques públicos ya antes de las elecciones del veintisiete de mayo. Fuentes de la entidad apuntan que recibieron interés de cerca de trescientos entidades públicas por esas carteras. Aunque esto no impide que haya casos en que la contestación sea sencillamente que la Sareb no tiene casas en un determinado ayuntamiento.
Sobre negociaciones más firmes, las citadas fuentes apuntan a “conversaciones por el orden de unas 1.000 viviendas en distintas fases de maduración” ya antes de los comicios de mayo, que afectaban a doce Administraciones. Y lo que no preocupa es el nuevo color de ciertos Gobierno autónomos o corporaciones municipales: “No pensamos que esto vaya a producir un cambio, pero el sentido común nos dice que posiblemente esas operaciones van a sufrir un retraso”, añaden en el banco malo.
