La crisis de la vivienda regresa como una emergencia nacional en 2026. Las proyecciones para el mercado residencial anticipan un aumento de precios, aunque más moderado, lo que seguirá dificultando el acceso a la compra de una casa y acentuando una crisis ya grave. Los términos «loco» y «desbocado» son aptos para describir un sector que ha llegado a precios récord en 2025.
Subidas de Precios y Acceso a la Vivienda
Según las plataformas Fotocasa e Idealista, el incremento anual ha superado el 15%, marcando una de las subidas más drásticas en la historia reciente. María Matos, directora de Estudios en Fotocasa, confirma que el precio medio de una vivienda en España se sitúa en 226,000 euros. Este aumento de precios se ha mantenido durante tres años consecutivos, comparándose con situaciones de crecimiento similares en el pasado. Pero a diferencia de años anteriores, la situación actual no muestra un exceso de oferta, sino un preocupante déficit de viviendas.
A pesar de que la demanda sigue alta, muchos ciudadanos llegan al límite de lo que pueden permitir sus finanzas. José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, menciona que aunque hay interés en el mercado, la capacidad de compra efectiva ha disminuido conforme los criterios bancarios se vuelven más restrictivos.
Contexto del Mercado
El 2025 ha sido un año histórico en términos de compraventas, superando las 700,000 operaciones, un 10% más que el año anterior. Sin embargo, la vorágine de compraventas ha comenzado a desacelerarse, afectada por precios elevados, falta de oferta y el fin de las hipotecas a bajo interés. Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, advierte que es poco probable que se mantengan estos niveles de actividad en los próximos meses.
Las previsiones de precios son variadas y dependen de múltiples factores, como la ubicación y el tipo de propiedad. García Montalvo estima que el aumento será más moderado, en un rango del 4% al 7%. Sin embargo, esto está condicionado a la evolución de los mercados macroeconómicos.
Presión sobre los Precios
Raymond Torres de Funcas habla de un cambio significativo en la dinámica del mercado. Con un crecimiento del precio de compra que podría moderarse al 5-6%, explica que la presión de la demanda debería empezar a aliviarse. Bajo este contexto, la construcción de viviendas continúa, pero lo hace de manera insuficiente. Según BBVA Research, solo se completarán alrededor de 520,000 viviendas entre 2021 y 2025, mientras que se estima la creación de 1,120,000 nuevos hogares.
Por otro lado, Gonzalo Bernardos muestra una perspectiva optimista, proyectando que se iniciarán cerca de 200,000 viviendas este año, lo que representaría un aumento considerable.
Hipotecas y Mercado del Alquiler
En 2025, se superarán las 500,000 hipotecas firmadas, lo que indica una estabilización del mercado tras años de tasas elevadas. Ricard Garriga, de Trioteca, anticipa un aumento moderado en los tipos de interés, con hipotecas fijas que oscilarán entre el 2.5% y el 2.75%. Esto podría frenar ligeramente la actividad, pero sin provocar una caída drástica.
El mercado de alquiler también enfrenta desafíos. Las rentas continúan en ascenso, y se espera que 2026 mantenga un crecimiento similar, alcanzando hasta un 7% interanual, con un alquiler medio de 1,128 euros al mes, según Fotocasa. El economista Ignacio Ezquiaga destaca que el año traerá 70,000 nuevas viviendas de alquiler asequible, aunque los precios en el mercado libre seguirán en aumento.
La dualidad de la oferta se agudizará, pero los inquilinos deberán seguir demostrando su capacidad de pago para obtener una casa, mientras la regulación busca moderar los precios en zonas saturadas. Sin embargo, el equilibrio entre oferta y demanda sigue siendo una de las grandes preocupaciones del sector.
La revisión del mercado inmobiliario es más necesaria que nunca, y las acciones futuras serán clave para abordar la creciente crisis de la vivienda en España.
