El mercado de la vivienda en España está atravesando un momento de gran intensidad en 2025, con crecimientos en los precios que no se habían visto desde 2006. A lo largo del cuarto trimestre, el precio de la vivienda ha aumentado un sorprendente 13,1% en comparación con el año anterior. Incluso ajustando por la inflación, el incremento se sitúa en el 10%, de acuerdo a los datos proporcionados por Tinsa, la agencia de tasación más grande del país. Estos registros marcan las subidas anuales más significativas en casi dos décadas, muy por encima de los niveles previos a la crisis de la burbuja inmobiliaria.
Tendencias en el precio de la vivienda
Desde el parón provocado por la pandemia, el mercado inmobiliario comenzó a recuperar terreno, mostrando un crecimiento constante que culminó en incrementos de hasta el 7,7% en 2022. Sin embargo, a partir del segundo trimestre de 2025, esos incrementos se han disparado, superando por primera vez el 10%.
La raíz de esta escalada de precios se encuentra en varios factores interrelacionados. Un mercado laboral robusto, la normalización del poder adquisitivo tras la inflación, la estabilidad en el coste hipotecario tras las decisiones del Banco Central Europeo (BCE) y un creciente interés en la inversión inmobiliaria están alimentando esta demanda. En resumen, la oferta de viviendas está lejos de satisfacer las necesidades del mercado.
El precio medio por metro cuadrado ha alcanzado los 2.091 euros en el último trimestre, situándose solo un 3,3% por debajo del pico alcanzado en 2007. Desde el mínimo registrado en 2015, los precios han subido un notable 63,8%. Si se toma en cuenta la inflación, los precios actuales están un 33% por debajo del máximo de 2007, pero un 29% por encima del mínimo de 2015.
Aumento de precios en todas las autonomías
El incremento de precios es un fenómeno generalizado en todo el país, aunque con variaciones significativas. Las casas han subido en todas las comunidades autónomas, con aumentos que van desde un 1,5% hasta un impactante 19,6%. En 11 comunidades, el encarecimiento supera el 10%, destacando especialmente Madrid, la Comunidad Valenciana y Cantabria.
En términos absolutos, los precios más altos se encuentran en Madrid (3.799 euros por metro cuadrado), Baleares (3.644 euros) y Cataluña (2.549 euros). Por el contrario, las autonomías con los precios más bajos son Castilla y León (1.274 euros), Castilla-La Mancha (1.164 euros) y Extremadura (976 euros).
Aumento en las capitales de provincia
El análisis a nivel provincial confirma que la escalada de precios está en plena expansión. En 32 de las 52 provincias, los aumentos de precios se han acelerado, y en 21 de ellas el crecimiento interanual supera el 10%. Las mayores tensiones de precios se concentran en Madrid y su entorno, en la costa mediterránea, en las islas y en algunas áreas de la cornisa cantábrica. Las áreas que solían mostrar debilidad, como Zamora, comienzan a estabilizarse.
Las capitales de provincia se han convertido en auténticos imanes de inversión, atrayendo el empleo y ofreciendo retornos atractivos. En 20 de ellas, los aumentos interanuales exceden el 10%, y los incrementos oscilan entre un 1,3% y un máximo del 20,9% en Madrid. Barcelona, por su parte, experimenta un crecimiento del 8,3%. También destacan ciudades costeras y del interior como Valencia, Palma, Málaga, y Granada, que están viendo incrementos significativos en sus precios.
Impacto en la accesibilidad
Este ascenso constante en los precios afecta directamente la accesibilidad a la vivienda. A nivel nacional, la tasa de esfuerzo en la compra se sitúa alrededor del 34,5% de los ingresos disponibles del hogar promedio, un índice que, aunque es considerado razonable, supera el 30% que la ley estatal define como condiciones asequibles. En grandes ciudades como Madrid, este porcentaje asciende al 56%, mientras que otras capitales como Málaga y Barcelona registran tasas igualmente preocupantes.
Para 2026, se prevé que la tendencia persistirá. Según Cristina Arias, directora de Estudios de Tinsa by Accumin, se espera que el precio medio continúe creciendo entre un 5% y un 10%, en un contexto donde la oferta seguirá siendo insuficiente y la demanda mostrará una estabilización gradual.
Precios máximos en viviendas nuevas
El precio medio de la vivienda nueva ha alcanzado un nuevo máximo, incrementándose un 8,9% interanualmente y un 4,7% semestralmente, llegando a 3.298 euros por metro cuadrado. Las comunidades que lideran en precios son Cataluña, Madrid y el País Vasco, superando incluso la media nacional.
Las previsiones apuntan a que esta tendencia al alza continuará, y para finales del primer trimestre de 2026, se anticipa que el precio medio será de 3.365 euros por metro cuadrado, lo que implica un aumento interanual del 8,9%.
En resumen, el mercado residencial en España está viviendo momentos intensos y, aunque hay factores que presionan a la baja, el crecimiento persistente sugiere que seguirán siendo tiempos desafiantes para los compradores de vivienda.
