El mercado inmobiliario se encuentra en una encrucijada, con la pregunta candente de cuánto tiempo más continuará su escalada de precios. La respuesta pesimista sugiere que la tendencia podría prolongarse mientras exista un déficit de vivienda que impide a miles de familias, especialmente a jóvenes, encontrar un hogar asequible. Este déficit se estima en aproximadamente medio millón de viviendas y, según los expertos, persistirá al menos hasta finales de la década, incluso si la construcción se recupera.
Un activo con ciclo propio
A diferencia de productos como el pan, cuyos precios fluctúan rápidamente según la oferta y la demanda, el mercado de la vivienda tiene un comportamiento distinto. Los precios de los inmuebles no solo están dictados por las condiciones del presente, sino también por las expectativas de los compradores sobre futuros incrementos. Esta anticipación de plusvalías futuras puede incentivar la compra, incluso en momentos donde la demanda sólida empieza a decaer.
En comparación internacional, los datos muestran tendencias distintas. En Francia, donde la oferta residencial es limitada, los precios han caído un 14% en términos reales desde los picos de 2022. Alemania y Suecia han experimentado correcciones aún más marcadas, en torno al 20%, evidenciando el impacto de un cambio en las expectativas del mercado.
¿Un giro en España?
En el contexto español, las alarmas comienzan a sonar. Actualmente, adquirir una vivienda cuesta 7,7 veces la renta anual disponible promedio de un hogar, lo que indica que estamos cerca de niveles registrados justo antes de la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, es crucial destacar que esta situación responde a dinámicas de mercado, y no a la disponibilidad de crédito como en el pasado.
Las estadísticas revelan una desaceleración en las operaciones de compraventa, especialmente en las áreas más congestionadas como Madrid y Barcelona. Las dificultades económicas han convertido en minoritarios a los hogares que acceden a la vivienda por primera vez, debido al significativo ahorro necesario para realizar la compra sin haber vendido previamente otra propiedad. Por otro lado, los precios de alquiler también siguen una tendencia ascendente, a medida que los contratos existentes vencen.
El sector de viviendas nuevas, que solía ser el más costoso, empieza a mostrar signos de cambio ante el aumento de la oferta, reafirmando que la construcción asequible se ha convertido en una prioridad.
Caminos hacia soluciones
Las soluciones a esta crisis son conocidas, y están relacionadas principalmente con la liberación de suelo construible. La innovación tecnológica avanza y se han desarrollado nuevos materiales de construcción que podrían reducir tanto los plazos como los costos. La clave estará en adaptar la ingeniería financiera de estas nuevas técnicas, que requieren una inversión inicial considerable por parte de los promotores. Esto podría facilitar la desinflación de las expectativas y contribuir a un equilibrio en el mercado de un bien tan esencial como es la vivienda.
Datos relevantes sobre precios
En los últimos tres años, el índice de precios de vivienda del INE ha subido un 25%, pero esta cifra se convierte en un 11% si se descuenta la inflación. En contraste, en la eurozona el precio promedio se ha reducido un 7% en el mismo periodo, con Portugal destacando por un aumento del 21%, superando con creces la situación en España.
Raymond Torres, director de Coyuntura en Funcas, comenta sobre el estado del mercado. Para seguir su análisis, puedes encontrarlo en su cuenta de X: @RaymondTorres_.
