Las expectativas del modelo de build to rent (BTR) están languideciendo, y cada vez más voces se alzan para señalar que este enfoque, que se centra en la construcción y promoción de viviendas destinadas al alquiler, se encuentra en una situación crítica. Esta situación es preocupante, ya que una mayor oferta de alquiler podría aliviar la actual crisis de vivienda.
El ascenso y el ocaso del build to rent
Este modelo comenzó a ganar fuerza en España en 2021, cuando promotores y fondos de inversión, frecuentemente en colaboración mediante joint ventures, anunciaron planes para construir miles de viviendas en alquiler, gestionadas por operadores especializados. Sin embargo, la realidad ha resultado ser más compleja de lo anticipado. Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate Analytics, describe la situación como una “tormenta perfecta” de problemas relacionados con el suelo, financiación, y la incertidumbre regulatoria, así como la creciente desprotección de los propietarios arrendadores. “Es muy complicado llevar a cabo proyectos de vivienda en alquiler”, recalca.
Ya en diciembre de 2023, Colliers habían pronosticado que el modelo BTR prácticamente podría desaparecer. Desde entonces, solo se han lanzado unas pocas iniciativas nuevas de vivienda libre destinadas al BTR, según Antonio de la Fuente, director general de la división Living de la consultora.
Un análisis de Atlas revela que mientras en 2021 había 90,180 viviendas BTR planificadas para 2025-2026, este número creció a 102,560 en 2022, gracias principalmente al impulso de proyectos públicos como el Plan Vive en Madrid. No obstante, hoy día, apenas se han completado 15,000 unidades, lo que representa solo un 14.5% de lo inicialmente proyectado. Además, las pocas viviendas construidas han tenido un coste superior al estimado.
Un cambio de rumbo en la construcción
Los promotores han redirigido sus esfuerzos hacia la venta de viviendas. Con un escaso suelo residencial disponible, la mayoría ahora opta por el desarrollo de propiedades en venta, un segmento que ha mostrado un buen rendimiento y que no enfrenta las mismas incertidumbres regulatorias. Colliers reporta que la inversión en el BTR ha caído dramáticamente, pasando de 1,883 millones de euros en 2023 a solo 676 millones hasta septiembre de este año.
Actualmente, hay 13,434 viviendas en alquiler en construcción, tanto privadas como públicas, con 8,900 de ellas concentradas en Madrid y Barcelona. En total, suman 28,434 pisos, una cifra que dista mucho del objetivo original.
Factores críticos que obstaculizan el BTR
Una de las dificultades más citadas es el precio del suelo, que en ciudades grandes rara vez baja de 1,500 euros por metro cuadrado y puede superar los 3,000 en algunos casos. Esto provoca que el costo de venta que deberían exigir los promotores se sitúe alrededor de 9,000 euros por metro cuadrado, lo que convierte a los alquileres en números inviables para la mayoría de la demanda.
Bermúdez también menciona que las rentabilidades demandadas por los inversores han aumentado, en parte debido a la mejor rentabilidad de los bonos del Estado y a la inestabilidad regulatoria que afecta a los propietarios de alquiler.
La creciente regulación del sector genera preocupación entre los expertos, quienes destacan que es uno de los factores que ha llevado a fondos como Blackstone y Cerberus a deshacerse de sus carteras de vivienda. “El momento es favorable para vender propiedades, y la presión sobre los alquileres activa alertas entre los gestores”, afirma Bermúdez.
Además, aunque los tipos de interés han disminuido, la financiación se ha vuelto más costosa, y los costes de construcción han aumentado más de un 40% desde 2020.
La situación de la vivienda asequible
En cuanto a la vivienda asequible, que se ofrece a precios inferiores al mercado y que proviene de colaboraciones entre el sector público y privado, la situación es ligeramente diferente, aunque aún representa un reto. Las rentabilidades netas en este segmento se sitúan entre el 3% y el 4% anual, inferiores a las de los bonos soberanos y con un nivel de riesgo mucho mayor.
En Cataluña, por ejemplo, aunque las rentabilidades son bajas, sigue siendo viable construir vivienda protegida debido a las garantías jurídicas que existen. Se anticipa una ola de colaboraciones público-privadas en diversas comunidades autónomas como Madrid, Cataluña y el País Vasco, aunque el CEO de Atlas prevé que, hasta que las variables no se equilibren, continuarán los cambios hacia la venta y un enfoque geográfico centrado en Madrid y Barcelona.
La evolución del build to rent y su futuro sigue siendo incierto, pero lo que es evidente es que la vivienda en alquiler enfrenta retos significativos que necesitarán soluciones innovadoras y estratégicas.
