El acceso a la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones socioeconómicas en España, influenciado por factores demográficos, de oferta y normativos. La creciente concentración de la población en las ciudades, la insuficiente oferta de vivienda nueva para satisfacer la demanda y un marco legal marcado por la incertidumbre han propiciado un aumento significativo en los precios del mercado residencial.
La presión fiscal que recae sobre el sector inmobiliario también ha impactado notablemente, elevando el costo de poner una vivienda en el mercado para su venta o alquiler. Comprender el sistema tributario relacionado con la vivienda resulta fundamental para evaluar el efecto de los impuestos en el acceso a la propiedad y los contratos de arrendamiento.
Recientemente, se ha promulgado el Real Decreto-ley 29/2026, que introducirá cambios significativos en la regulación fiscal del sector. Este decreto, que busca proteger la función social de la vivienda y ampliar la oferta de vivienda asequible, modifica varios aspectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), el IVA, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la plusvalía municipal.
Implicaciones fiscales para el alquiler
Las rentas del alquiler para arrendadores que son personas físicas tributan en la base general del IRPF, permitiendo la deducción de varios gastos necesarios para su obtención, como los costes de financiación y los gastos de mantenimiento. El nuevo decreto introduce reducciones escalonadas en el rendimiento neto positivo para fomentar el alquiler estable, con reducciones que pueden alcanzar el 100% en determinados supuestos.
En cuanto al IVA, el arrendamiento de viviendas solo está sujeto a este impuesto, pero con exención. Sin embargo, se prevé que a partir de diciembre de 2026, se aplique un tipo reducido del 10% a ciertos arrendamientos de corta duración, así como a las obras de renovación de viviendas destinadas a alquiler.
El inquilino, por su parte, había perdido previamente la deducción estatal por alquiler, pero el nuevo decreto restablece esta deducción para aquellos cuyos ingresos se sitúen por debajo de 33.007,20 euros, agregando así opciones para aquellos que recurren al alquiler como solución habitacional.
Aspectos fiscales en la compra de viviendas
La tributación de la compra de una vivienda difiere considerablemente según si se trata de una propiedad nueva o de segunda mano. Las viviendas nuevas están sujetas a IVA, mientras que las de segunda mano tributan por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), el cual varía entre comunidades autónomas y puede llegar hasta el 13% en algunas regiones.
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce un tipo superreducido del IVA del 4% para viviendas protegidas, lo que puede facilitar la adquisición de este tipo de inmuebles. Además, se prevé una serie de beneficios fiscales en el IRPF para aquellos que realicen mejoras de eficiencia energética en su vivienda.
Durante la tenencia de la vivienda, España mantiene un régimen de impuestos sobre el patrimonio, que incluye el Impuesto sobre el Patrimonio y el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas. En la venta de propiedades, las ganancias obtenidas tributan en la base del ahorro del IRPF y pueden estar exentas bajo ciertas condiciones, por ejemplo, si se reinvierte en una nueva vivienda habitual.
El nuevo marco fiscal plantea un panorama complejo pero necesario para abordar el déficit de vivienda en España, balanceando la protección económica de los ciudadanos con la regulación del mercado inmobiliario. A medida que se implementen estas normativas, será clave observar su impacto en la accesibilidad a la vivienda y los patrones de inversión en el sector.