Cinco meses tras su aprobación, la ley de residencia prosigue sin desplegar el efecto que más incitó el discute en torno a la norma: los controles de alquiler. La aplastante victoria del PP en las elecciones autonómicas del pasado veintiocho de mayo, con el consecuente giro a la derecha de la mayor parte de gobiernos autónomos, ya presagiaba poco futuro para esta medida en las doce comunidades autónomas dominadas por la derecha, contrincante declarada de la contención de rentas. Entre las 5 sobrantes, donde sí sería posible, solo Cataluña ha dado pasos en firme para poner encuentres de los alquileres. Pero se ha encontrado con otro obstáculo: falta acotar los índices de costes de referencia. Este paso, que el Gobierno espera llenar ya antes de terminar el año, ha provocado tensiones con la Generalitat, que demanda un “retraso injustificado” y una “voluntad dilatoria”.
En el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana quitan relevancia a las críticas procedentes de Cataluña e insisten en que “la metodología del índice ya está muy avanzada”. Una vez consensuada esta, solo quitará la “implementación” operativa del índice, por lo que se espera que esté listo ya antes de la llegada de dos mil veinticuatro. No obstante, los técnicos que, por el lado del Gobierno y por el de Generalitat, se hacen cargo de los trabajos lo hacen sin la presión de una data límite. En la asamblea que encabezaron la ministra Raquel Sánchez y la consejera catalana de Territorio, Ester Capella, el pasado trece de septiembre se decidió no hacer público un calendario. Y si bien las dos partes han señalado que el encuentro se desarrolló en un “buen clima”, la verdad es que al salir Capella puso negro sobre blanco las divergencias que hay entre las dos Administraciones.
Estas se sostienen, como deja claro el secretario de Territorio, Urbanismo y Agenda Urbana de la Generalitat, Francesc Sutrias, quien lamenta el retraso en poder aplicar la contención de rentas. “Constatamos un retraso injustificado, una voluntad dilatoria que impacta en la aplicabilidad de la ley”, asegura. “No se entiende por qué no se quiere publicar la declaración de zona de mercado tensionado propuesta por el Govern [que abarca 140 municipios catalanes] a un plan de medidas en materia de vivienda y urbanismo que tenemos listo y que la Ley no explicita que tenga que estar aprobado”, agrega. “Y todavía se entiende menos que teniendo la obligación de haber elaborado el índice de precios desde el año 2019, el Ministerio no lo tenga hecho; y que la LAU contemple que se colaborará con las comunidades que tienen índice, como es el caso de Cataluña desde 2017″.
En esa colaboración es en lo que el Gobierno se ampara para justificar por qué el índice no está listo. La ley hablaba de una homologación de sistemas de referencia autonómicos, pero ambas partes entienden lo que eso significa de manera diferente. El Gobierno catalán pide que ese proceso dé validez a su índice tal cual, toda vez que en Cataluña ya estuvo en vigor una ley propia de contención de rentas entre septiembre de 2020 y abril de 2022, cuando el Tribunal Constitucional tumbó los artículos clave sobre la regulación de los precios al considerar que no era una competencia autonómica. Pero para el Ejecutivo se trata de incorporar ideas que vienen del sistema que usó Cataluña para incorporarlas a un índice estatal que todas las comunidades puedan usar por igual. “Es una cuestión técnica y práctica”, explican fuentes del Gobierno, “un índice estatal es más solvente jurídicamente ante cualquier recurso”. Y uno de esos recursos, recuerdan, procede del Parlamento catalán con el voto conveniente de ERC y Junts.
Distintas fuentes de datos
Una de las diferencias está en la base que se toma para calcular los costes. La Generalitat usó en su día el registro autonómico de finanzas de alquiler (donde se deposita obligatoriamente una mensualidad como garantía del contrato). Sin embargo, no todas y cada una de las comunidades fuerzan a ese depósito y, por eso en Transportes se inclinan por utilizar datos de la agencia tributaria a fin de que sea aplicable por igual en todos y cada uno de los territorios. La especialista en residencia Carme Trilla, que en nuestros días encabeza el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona, alarma de la dificultad que va a tener realizar un índice uniforme. “En Cataluña tenemos una base de datos muy buena y actual que son las fianzas”, explica, “y el ministerio tiene los datos de Hacienda, que indican cuánto pagan los inquilinos, pero no corresponden a los últimos contratos”. “Quizás no es equiparable”, alarma.
Otra divergencia procede del grado de detalle al que va a llegar el sistema. El ex secretario de Vivienda de la Generalitat y actual portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), Carles Sala, estima que “el índice catalán no responde a lo que pide la Ley”. El campo inmobiliario siempre y en toda circunstancia ha denunciado que esta herramienta tenía efectos contraproducentes pues se fundamentaba en un costo medio por localización y superficie de la residencia. Sobre ese promedio, se aplicaba una horquilla de costes en función de otras variables tal y como si la construcción ha sido rehabilitado, si tiene certificado de eficacia energética o la situación precisa del inmueble. Pero no tenia en cuenta, por servirnos de un ejemplo, el estado interior y eso hacía que, conforme los profesionales, los pisos en mal estado tendiesen a subir el costo (para igualarlo a la media) al tiempo que en un piso rehabilitado el casero debía bajar el costo por fuerza, lo que a priori favorecía a los segmentos con mayor poder adquisitivo del mercado.
Esa es una de las cuestiones, afirman en el Gobierno, que se quieren solventar con el nuevo sistema de referencia. Y en ese género de cuestiones se están empleando los técnicos de los dos lados, conforme una fuente al tanto de la evolución de los trabajos. Esta fuente habla de buena cooperación entre los equipos de Transportes y los de la Generalitat, quienes tienen “la experiencia de la metodología que usó la Generalitat”. Las asambleas, agrega, son incesantes y van “bastante bien”. Los plazos son cuestión tabú, si bien matiza que “se va a acelerar para intentar cumplir”.
Una vez listo el índice, este marcaría conforme lo que prevé la ley el costo máximo que los grandes caseros (dueños de más de diez inmuebles urbanos, si bien la regla deja bajar ese límite a 5) podrían aplicar a los nuevos alquileres que se firmasen. El freno para pequeños arrendadores (la mayor parte del mercado) se fundamentaría en el costo precedente. No obstante, esto demanda una declaración de área tensionada que Cataluña ya ha gestionado abarcando en una zona a ciento cuarenta ayuntamientos. Y nuevamente hay diferentes posturas: la Generalitat solicita que la declaración se haga ya (hay que publicarlo en el BOE) mas Transportes recordó tras la asamblea de septiembre que falta algún trámite, como presentar un plan de medidas correctoras del que habla la regla. No obstante, absolutamente nadie estima que eso sea un obstáculo. En el Gobierno se ve como un proceso más fácil de llenar y “paralelo” a la preparación del índice, que es el escollo que ahora impide aplicar el control de costes.
La solicitud al ministerio que dirige Raquel Sánchez a fin de que deje la aplicación de la regulación de las rentas en Cataluña se repitió este lunes de forma insistente por la parte del Govern y asimismo del Sindicato de Inquilinos cuando se conocieron las cantidades oficiales del costo de los alquileres del segundo semestre: han subido un doce,7% en Barcelona (donde la renta media alcanza el récord de mil ciento veintitres euros) y un nueve con siete% en el conjunto de Cataluña (con un alquiler medio de ochocientos treinta euros). En el caso de la capital catalana, de sus setenta y tres distritos en diez el alquiler ha subido más de un veinte% en el último año; y en cuarenta y uno distritos el incremento registrado es de entre un diez% y un veinte%.
