La situación de la vivienda para los jóvenes se asemeja a un laberinto, donde la salida parece cada vez más lejana. Para muchos, poder acceder a un hogar propio no es un simple camino de esfuerzo, sino que a menudo requiere del respaldo de una herencia o donación. Las cifras proporcionadas por el Consejo General del Notariado son reveladoras: durante los primeros seis meses de este año, se han donado 26,923 viviendas y heredado 202,923, representando nada menos que el 60% de todas las compraventas registradas en este periodo.
Un mercado inmobiliario heredado
Gonzalo Bernardos, economista, identifica tres factores clave en este fenómeno. Por un lado, los salarios son insuficientes; por otro, los gastos son excesivos; y, finalmente, los padres de hoy acumulan más riqueza que sus antepasados. Además, Bernardos señala que los progenitores están más dispuestos a ayudar a sus hijos en un contexto donde los precios de alquiler y venta de viviendas alcanzan cifras récord.
El mayor obstáculo que enfrentan los jóvenes no es tanto el pago de la hipoteca, sino más bien la necesidad de reunir el 20% del precio del inmueble, una cantidad que el banco no está dispuesto a financiar. Para muchos, este porcentaje se convierte en una barrera insuperable, separando a quienes pueden comprar de aquellos que, a pesar de tener un empleo estable, siguen atrapados en alquileres cada vez más elevados.
Ayuda familiar: la clave del acceso a la vivienda
Jesús Benavides, notario en Barcelona, enfatiza esta realidad al señalar que muchas parejas jóvenes pueden afrontar la mensualidad de un préstamo hipotecario, pero carecen de los ahorros necesarios para la entrada y los gastos, que suelen oscilar entre 60,000 y 80,000 euros. Ante esta situación, es común que los jóvenes recurran a la ayuda de sus familias, siendo la donación de dinero la opción más frecuente.
La tendencia al alza en donaciones es notable. Según el Centro de Información Estadística del Notariado, las donaciones de viviendas han aumentado un impresionante 71.2% entre 2017 y 2024, destacándose los grupos de edad de 55 a 65 años y mayores de 65. Las herencias también muestran cifras elevadas: pasaron de 335,888 viviendas heredadas en 2017 a 403,854 en 2024.
María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado, interpreta este fenómeno como un reflejo de las dificultades estructurales que enfrentan los jóvenes para acceder a la vivienda. “Las transmisiones intergeneracionales se consolidan como instrumentos de acceso y redistribución de recursos familiares”, destaca.
Cambios demográficos y fiscales en el acceso a la vivienda
La situación no se explica únicamente por factores económicos, sino que también involucra elementos culturales y demográficos. Con más de 10 millones de mayores de 65 años en España y una proyección que indica que un tercio de la población alcanzará esa edad en 2055, la generación actual de mayores se convierte en un actor clave en la transmisión de patrimonio. Esto sugiere un notable aumento en las donaciones y herencias en las próximas décadas.
Sin embargo, la fiscalidad también juega un papel importante. El abogado José María Salcedo advierte que donar una vivienda puede tener un alto costo fiscal. La donación implica tributar en el IRPF, y si la ganancia patrimonial del donante no es elevada, esta decisión dependerá de los beneficios fiscales existentes en la comunidad autónoma.
Implicaciones fiscales y sociales
El beneficiario de la donación debe abonar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que puede ser reducido en muchos casos gracias a bonificaciones entre familiares directos. La herencia, en contraste, no presenta una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, lo que ha convertido este proceso en una opción más favorable desde el punto de vista fiscal, aunque no está exenta de otros gastos como la plusvalía municipal.
Las repercusiones de este fenómeno ya son visibles en la sociedad. Bernardos advierte sobre un cambio generacional que podría redefinir la forma en que los jóvenes acceden a la vivienda. Si bien algunos tienen la suerte de contar con el apoyo de sus padres, aquellos menores de 40 que no reciben esta ayuda se ven atrapados en la incertidumbre.
Benavides sugiere que ayudar a los hijos a adquirir un hogar puede ser beneficioso, aunque preferiblemente a través de donaciones de dinero en lugar de inmuebles, para mantener la estabilidad del patrimonio familiar y enseñar a los jóvenes el verdadero valor del esfuerzo en la compra de una vivienda.
La realidad del mercado inmobiliario en España plantea un desafío inminente para la juventud, donde la colaboración familiar y la estrategia financiera se vuelven esenciales para abrir las puertas hacia un hogar propio.
