El Gobierno ha tomado la oportunidad del real decreto ley aprobado justo antes de Navidad para actualizar los coeficientes del impuesto conocido como plusvalía municipal. Este ajuste técnico, que suele efectuarse en los Presupuestos Generales del Estado —actualmente prorrogados desde 2023—, trae consigo cambios significativos en la tributación de las transacciones inmobiliarias. La nueva normativa replica completamente la propuesta presentada en mayo por el grupo socialista en el Congreso, cuyo objetivo es aliviar la congestión en el mercado de la vivienda.
Cambios en la Tributación de la Plusvalía Municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), o plusvalía municipal, se calcula aplicando coeficientes al valor catastral del terreno, tomando en consideración los años transcurridos desde la adquisición hasta la venta, herencia o donación de la propiedad. Estos coeficientes, establecidos por el Estado, pueden ser ajustados por los ayuntamientos a través de sus ordenanzas municipales. La lógica detrás de este impuesto es gravar la ganancia que resulta de la revalorización del suelo.
La reciente tabla publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) modifica significativamente los multiplicadores, elevando las tasas en los primeros años de tenencia. Por ejemplo, para las ventas realizadas dentro de los 12 meses posteriores a la compra, el coeficiente máximo se incrementa del 0,15 al 0,16. Para transacciones a los dos y tres años, el coeficiente crece de 0,14 a 0,15. El cambio más notable se observa alrededor del octavo año, con un aumento de 0,19 a 0,23.
A partir de la década, este incremento se consolida, subiendo del 0,12 al 0,16 en el décimo año y del 0,10 al 0,13 en el undécimo. Estos ajustes amplían el ámbito del endurecimiento fiscal, abarcando no solo las operaciones especulativas a corto plazo.
Incentivos para Largas Tenencias
El panorama cambia para quienes mantienen sus propiedades por largos períodos. Desde el año 17 en adelante, los coeficientes comenzarán a descender, logrando un alivio claro en la carga fiscal para las tenencias prolongadas. Por ejemplo, el coeficiente para propiedades mantenidas más de 20 años baja del 0,40 al 0,35, un cambio que beneficia frecuentemente a propietarios de viviendas habituales o herencias.
Los nuevos coeficientes reafirmaron la propuesta del PSOE presentada en el Congreso, la cual articula un enfoque basado en tres pilares: aumentar la construcción de vivienda, mejorar la regulación fiscal para limitar un «mercado salvaje» y potenciar las ayudas a grupos vulnerables. Según fuentes socialistas, la meta de esta actualización es desincentivar las transacciones a corto plazo, consideradas potencialmente especulativas.
Beneficios Fiscales en el Sector de la Vivienda
Además, el real decreto incluye otras medidas relacionadas con la vivienda, destacando la prórroga de deducciones fiscales en el IRPF por obras de rehabilitación orientadas a la eficiencia energética. Estas deducciones permiten un 20% de retorno con un límite máximo de 5.000 euros anuales, así como un 40% para proyectos que logren una reducción del 30% en el consumo energético.
Asimismo, se extienden las deducciones fiscales para la adquisición de vehículos eléctricos y la instalación de puntos de recarga. Los contribuyentes podrán seguir beneficiándose de estas deducciones, alineadas con el objetivo de promover la movilidad eléctrica y reducir las emisiones del transporte.
Con estos cambios, el Gobierno no solo busca una adecuada tributación sobre la venta de inmuebles, sino también fomentar una vivienda más accesible y sostenible en el panorama actual.
