Un notable 66% de los panelistas de las sociedades de tasación y un 75% de expertos independientes sostienen que este incremento en los precios se basa en fundamentos sólidos como una demanda estable, un perfil de comprador más conservador que en 2008, y condiciones de financiación más estrictas. Aunque la deuda hipotecaria se mantiene lejos de los niveles de la crisis anterior, el informe señala tensiones localizadas en zonas como Baleares y Canarias, donde la demanda extranjera representa más del 30% de todas las transacciones. Esto ha llevado a presiones notables sobre los precios e indicios de especulación, especialmente en el alquiler turístico y las inversiones destinadas a obtener rentabilidad.
Aunque estas circunstancias son aún excepcionales, el riesgo de que surjan burbujas específicas en ciertas áreas es real. Jorge Dolç, secretario general de la AEV, ha hecho hincapié en que los problemas estructurales del mercado inmobiliario español persisten y se intensifican en zonas concretas. Para lograr un equilibrio en el sector, ha sugerido una estrategia a medio y largo plazo que integre financiación, disponibilidad de suelo y la creación de viviendas asequibles.
La Tensión del Alquiler se Expande
El alquiler residencial continúa siendo una de las mayores fuentes de presión en el mercado. Durante el segundo trimestre, las rentas aumentaron entre un 9% y un 15%, con una media nacional del 9%. A diferencia de años anteriores, esta presión no se limita a las grandes ciudades, sino que se extiende a localidades más pequeñas donde los compradores se ven impedidos de acceder a financiación adecuada.
Los expertos predicen que los alquileres seguirán su trayectoria ascendente en los próximos trimestres. Aunque algunos anticipan una desaceleración temporal, no se espera una corrección significativa a corto plazo. La falta de oferta estructural, el desplazamiento de la demanda de compra hacia el alquiler, y la competencia por la vivienda habitual debido al alquiler turístico son las principales causas de esta situación.
En cuanto a posibles soluciones, la mayoría de los expertos aboga por un aumento en la oferta disponible. Sin embargo, un par de panelistas sugieren la implementación de medidas mixtas, como regulaciones puntuales que limiten el alquiler turístico. A pesar de ello, la mayoría se opone a una regulación generalizada.
Desafíos en el Mercado de Compraventa
En el ámbito de compraventas, tras un comienzo alentador en 2024 con 177,000 operaciones en el primer trimestre, el 77% de los expertos piensa que este dinamismo podría continuar en 2025, impulsado por una relajación en la política monetaria, el aumento de la población y el interés internacional. Sin embargo, algunos advierten que la escasez de oferta y la debilidad económica de ciertos hogares podrían frenar esta tendencia en la segunda parte del año.
El interés de los compradores extranjeros sigue en aumento, representando el 18.5% de las operaciones de 2024, principalmente en mercados como Baleares, Canarias, Alicante, Málaga y Madrid, lo que podría complicar el acceso de los residentes a la vivienda.
Apoyos para Jóvenes Compradores
Un dato importante del informe señala que hasta un 40% de las operaciones se realizan sin financiación hipotecaria, una cifra preocupante para quienes compran por primera vez y que generalmente dependen de un crédito. Así, el 62% de los panelistas internos considera urgente reforzar las ayudas públicas con medidas como avales y subvenciones específicas para jóvenes. Sin embargo, la opinión entre los analistas externos está dividida, mostrando la falta de un consenso claro sobre la efectividad de estas iniciativas.
El Banco y el Futuro del Sector Inmobiliario
El 92% de los expertos creen que el sistema bancario está preparado para respaldar un nuevo ciclo de construcción, con más de 120,000 hipotecas formalizadas por trimestre y sin las restricciones de liquidez del pasado. No obstante, el 77% pide una política crediticia específica que beneficie tanto a pequeños promotores como a compradores de primera vivienda.
El informe revela un aumento en la actividad constructora, con un 20.3% más de viviendas iniciadas y un 13.1% más terminadas, además de un incremento del crédito promotor del 3.5%. Sin embargo, el 77% de los panelistas considera que aún es pronto para hablar de una recuperación sostenida, sobre todo porque los costos de construcción han aumentado un 40% desde 2019 y la carencia de mano de obra cualificada sigue siendo un obstáculo significativo.
La Imperiosa Necesidad de Vivienda Accesible
El 61% de los expertos opina que la política de vivienda debe centrarse en hacer la vivienda más accesible, especialmente en las grandes ciudades donde los precios han alcanzado cifras desorbitadas. Solo un 8% cree que el acceso a la vivienda esté condicionado por la disponibilidad de crédito. Para el 92% restante, factores estructurales como el acceso a suelo, los costos y la falta de vivienda pública son los verdaderos impedimentos.
